リースバックの仕組みとは？安心して使用するために

マイホームはライフステージでも最大の買い物といわれています。それだけに、人生の中でも重要なトピックスになることでしょう。ただ、購入に際しては住宅ローンを組むことが多いですが、そこにはさまざまなリスクが潜んでいます。借り入れる年齢の高齢化、収入の減少などはその代表例ですが、そうしたリスクが顕在化すると、ようやく手に入れたマイホームを維持できなくなるケースも珍しくありません。そんな中、関心が高まっているのがリースバック。特徴として挙げられるは、自宅売却後でも、賃貸契約を結んで、引き続き同じ家に住むことができることです。そこで今回は、リースバックの仕組みについて、関連情報とともに紹介していきます。

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リースバックとは？

リースバックの正式名称は、「sales & leaseback」で、直訳すれば、売却と賃貸という意味になります。一般的には略してリースバックと呼ばれています。マイホームを売却する際に用いられる手法のひとつで、売却先の業者と賃貸契約を締結することにより、住み慣れた家にそのまま住み続けることができるのがポイントです。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みは、「査定」「条件提示」「売却・賃貸契約」から成り立っています。まず業者による物件の査定が行われ、売却価格や家賃など、売り主の希望条件を聞き取った上で条件を提案。納得したら賃貸契約を結びます。そして、売約代金が支払われて、所有者が移転して完了します。その際、買い戻しが可能になる「再売買予約権」をつけられる場合もあります。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みはどこが違う？

リースバックの目的のひとつに、老後の資金を調達することがあります。住環境を変えることなく資金を手に入れられるので、高齢者にとっては利用しやすい方法といえるでしょう。そして、家を活用して老後資金を作るという手法には、リバースモーゲージもあります。そこでここでは、リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いについて解説していきます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして資金を調達するローンのこと。債務者が亡くなった後に、相続人が担保物件を売却するなどして、元本を返済する仕組みとなっており、高齢者向けのローンとして人気を集めています。毎月の支払いが利息のみとなっており、月々の負担額が抑えられるのも、リバースモーゲージの特徴となっています。

リバースモーゲージとリースバックの違い

まず両者の仕組みの共通点ですが、自宅に住み続けながら資金を調達できるという点になります。そして異なる点としては、所有権移転の時期がそのひとつ。リバースモーゲージは、債務者が亡くなった後に家が売却されるまでは、所有権の移転はありません。またリバースモーゲージはローンなので、事前審査があるのもリースバックとの仕組みの違いといえます。

リースバックのメリット

リースバックは、自宅を売却する時に用いられる不動産取り引きの一種。多くのメリットがあり、検討する人も徐々に増えています。そこでここでは、メリットの中から代表的なものを7つセレクト。それぞれについて詳しく解説していきます。ぜひ最後まで読んで、自分にとって合っている手法なのか確認するしてください。

売却後も同じ家に住むことができる

通常の方法で家を売却すると、当たり前のことですが、同じ家に住むことはできず、新しい住居を探さなければなりません。ただ高齢になると、新規の住宅ローンを利用することが難しくなります。また同様の理由で、借りられる住宅を探すのも容易ではありません。その点リースバックなら、所有権はなくなりますが、賃貸契約をすることで、同じ家に住み続けることができます。

売却後に買い戻せる可能性がある

やむなく自宅を手放すことになったとしても、将来はまた買い戻したいと思っている人は少なくありません。リースバックなら、買い戻すことが可能になる「再売買予約権」を契約時につけられる場合があります。なお、その際に定められた払込期間・金額を守ることが必要。また、賃料を滞納してしまうと権利が消滅することがあるので気をつけましょう。

現金化が早い

一般的な手法で家を売却をする時には、まず買い主を探さなければなりません。すぐに見つかる保証はなく、短くても数ヶ月は必要になるといわれています。そして買い主が現れなければ、売却して資金を得ることもできません。しかしリースバックは、専門業者が買い主となるので探す手間がなく、現金化までがスピーディーです。

所有するためのコストがなくなる

自宅を手に入れるには、購入資金が必要になります。そして購入後も、所有し続けるためにはさまざまなコストがかかります。固定資産税や都市計画税といった税金はその代表的なもの。また万が一のことに備えて、火災保険に加入した場合には、保険料の支払いもあります。リースバックを活用すると、そうしたコストは新たな所有者が負担することになります。

所有していることのリスクがなくなる

マイホームは資産となりますが、維持していることによるリスクがあることも覚えておいたほうがいいでしょう。たとえば、住宅ローンを利用している場合、経済状況の変化で金利が上昇すると、返済が苦しくなることがあります。また資産価値が下落すれば、売却したくてもできなくなることも珍しくありません。リースバックなら、そうしたリスクを負わずに済みます。

老後の資金を借金なしで調達できる

高齢化社会といわれる日本では、一定水準の資金を手元に用意しておかないと、老後に不安を感じる人もいることでしょう。ただ、老後資金の準備のためにローンや融資を利用すると、当然ながら返済していかなければならず、負担になることも。リースバックでは、家を売却して資金を調達するので、返済に追われることもありません。

資金の用途に制限がない

融資やローンを利用すると、使い道が限定される場合があります。先に紹介したリバースモーゲージも、持ち家を活用して資金を準備することではリースバックと同じですが、ローンのため、資金の使いみちの幅が狭くなります。その点、リースバックで得た資金は、用途が指定されていません。老後資金のほか、事業資金などにも転用できます。

リースバックのデメリット

リースバックにはたくさんのメリットがありますが、もちろんデメリットも存在しています。売却価格や賃料といった金額に関するもの、所有権に関するもの、継続性に関するものなどですが、メリットとデメリットの両方を比べて、トータルで考えることが重要になってきます。ここでは5つのデメリットを取り上げて紹介します。

売却価格が相場より安くなる

リースバックを利用する時のデメリットとして最も大きいのは、売却価格が市場価格より安くなることです。通常の売却と異なり、リースバックは、家賃の滞納、買い戻しがあるため勝手に売却できない、といったリスクがあります。業者はそうしたリスクに備えなければならず、その手法のひとつとして、売却価格を低めに抑えるのが一般的です。

家賃が相場に比べて高くなる場合が多い

リースバックには、すでに解説したように、さまざまなリスクを抱えています。業者はそのリスクを回避するため、利回りを重視した賃料にするのが普通で、結果として、周辺の不動産相場よりも高くなることが多くなります。また、売却価格と家賃は無関係ではなく、高い価格で売却した場合、家賃もそれに合わせて高くなります。

売却価格より買い戻し価格が高くなることが多い

リースバックでは、契約する時に「再売買予約権」をつけられる場合があります。この権利があれば、家を買い戻して、再び所有権を手にすることができます。ただし注意しなければならないのが、その買い戻し価格。例外はあるものの、多くのケースで売却価格よりも高くなるのです。理由は、業者も収益をあげる必要があり、売却に際して利益を上乗せするからです。

所有権がなくなる

リースバックは、家を売却した後も住み続けられるのがメリットですが、所有権が業者に移転してしまうことは覚えておく必要があります。もちろん、売却をすれば、固定資産税などの所有し続けるためのコストがかからないなど、利点は少なくありません。ただし所有権がなくなるので、リフォーム、増築などはNGとなります。

今後も住み続けられる保証がない

リースバックでは、買い主である業者と賃貸契約を結ぶため、原則として今後も同じ家に住み続けることができます。しかし契約があるからといって、完全な保証とはいえません。というのも、賃貸契約の期間が定められている「定期借家契約」となるためです。契約満了後に再契約することはもちろんできますが、業者の都合により再契約できない場合も可能性としてはあります。

リースバックの利用条件とは？

リースバックの資金調達の方法は、ローンではなく売却となっており、ローンであるリバースモーゲージのような審査はありません。そのため、過去にローンの審査が通らなかったケースでも、利用できる可能性があるのがうれしいポイント。ただし、利用条件を満たしている必要があります。ここでは、その条件について紹介していきます。

売却価格がローンの残高を上回っている

リースバックを活用するにあたっては、住宅ローンの残高が重要なポイントとなります。というのも、売却価格が住宅ローンの残高を上回って場合のみ、利用することができるからです。逆に売却価格をローン残高が上回っている時は、そのままでは利用できないので、一度任意売却をしてからリースバック契約を結ぶ必要があります。

名義人すべての同意がある

リースバックを利用するには、家の名義人すべての同意があることも必要条件となります。たとえその家に現在同居していない名義人であっても、同意がなければ契約することはできません。そのため、疎遠になっている、遠方に住んでいる、といった名義人がいる場合には、検討している段階で、早めに連絡をとっておくのがベターです。

家賃を継続して支払う能力がある

リースバックでは、家を売却した後に賃貸契約を結ぶので、引き続き同じ家に住み続けられます。そのため、毎月の家賃を支払続けることができるかは重要なポイント。収入が少なく、支払い能力がないと判断された場合、場合によってはリースバック契約を断られることもあります。なお、年金や家の売却収入も支払い能力の判断材料となります。

事故物件でないこと

すべての不動産取り引きにおいて、事故物件となると、相場よりも価格が大きく下がります。通常の売却では、事故物件の売却価格は、市場価格の20～30%程度になるといわれているほど。そしてリースバックは、通常物件でも市場価格より安い売却価格となるのが一般的。そのため、事故物件となればさらに価値が下がることになり、断られることもあります。

リースバック業者の選び方

リースバックは、不動産取引の中でも、新しい手法といえます。そのため、新規の業者が参入しやすいといわれており、サービスを提供している業者も増加してます。選択肢が多いのは売り主にとってプラスですが、家の売却は金額が大きくなるだけに、業者は慎重に選びたいところ。そこでここでは、リースバック業者の選び方をまとめてみました。

売却金額

リースバックは、通常の不動産の売買とは異なるところがあります。それは、売却後に売り主と賃貸契約を結ぶため、業者が他人に売買できないことです。そうした事情を踏まえ、業者はリスク回避策として、売却金額を低く抑えます。そのため、リースバックを利用する時には、1社だけでなく複数の業者から見積もりをとって比較検討しましょう。

賃料

リースバック業者は、家を買い取っても勝手に売買することはできません。そのため、賃料から利益を得る必要があります。結果として、周辺の不動産相場とは関わりなく、利回りを重視して賃料を決めることが一般的です。そうした事情があるので、業者がどの程度の利回りを考えて賃料を設定しているのかも選択基準となります。

諸経費

リースバックで自宅を売却する場合、いろいろな経費が必要になります。売買に必要な経費としては、仲介手数料や登記関連費用など、賃貸に必要な経費には、敷金や礼金などがあります。業者を決める際には、こうした経費をどの範囲まで請求しているのかを確認するのも大事。なかには仲介手数料を不要としているころもあるので、事前に確認するのをおすすめします。

住める期間

リースバックは、業者と賃貸契約を締結することになりますが、注意したいポイントとして契約の種類があります。一般的なのは「定期借家契約」といわれるもので、契約期間が定められています。気をつけたいのは、契約が満了した場合、業者は再契約をする義務がないこと。そのため、正当な理由がない限り退去させられない「普通借家契約」を採用している業者を選ぶのもひとつの方法です。

買い戻し条件

リースバックの特徴として、売却した家を買い戻せる「再売買予約権」をつけられることが挙げられます。その場合、金額などの条件を決めて契約しますが、業者が契約書にその詳細をきちんと明記しているのか、必ず確認しましょう。具体的に記載していないと、後になって解釈の違いが出る場合もあり、トラブルになりかねません。

業者の実積

冒頭でも触れた通り、リースバックは新しいタイプの不動産取引です。そのため参入している業者もさまざまで、知名度が高い大手不動産会社から中小の企業まであり、売却条件もあまり変わらないことが少なくありません。そんな時には、業者の実績に注目してみるのもおすすめ。実積が十分であれば安心して任せることができます。

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ピタットハウス淀屋橋店

リースバック専門のコンシェルジュサービス

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リアルエステート

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株式会社リアルエステートは、全国対応のリースバックサービスです。
豊富な経験とノウハウを持つ専門家と連携し、リースバックや賃貸経営、不動産投資のサービスを提供しています。
東京都中央区を拠点に、多くの事例と実績を持ちます。無料査定を実施しており、安定した収益を目指すお客様に最適なサービスを提供することをお約束します。

特徴1.他社では対応が難しい物件も積極的に買取

リアルエステートは、他の不動産業者が買取を断るような物件にも積極的に対応するリースバックサービスを提供しています。

市街化調整区域や再建築不可の物件、築年数が古い物件など、一般的に買取が難しいとされる不動産でも、独自のノウハウを活かして買取を行っています。

これにより、売却を検討しているものの、他社で断られてしまった物件を持つ顧客にも対応できる強みがあります。

リースバックを通じて、顧客は家に住み続けることができる上、迅速な資金調達も可能です。顧客の多様なニーズに応え、リースバックの利用実績を積み上げているリアルエステートの姿勢は、他社にはない大きな魅力です。

特徴2.柔軟な家賃設定で高齢者にも安心のリースバック

リアルエステートのリースバックは、利用者に無理のない家賃設定がされる点が大きな特徴です。

特に高齢者にとっては、賃貸住宅への住み替えが難しいことや、家賃負担が生活を圧迫することが懸念されるため、柔軟な対応が求められます。

リアルエステートでは、地域の賃料相場と顧客の希望条件を踏まえ、可能な限り負担の少ない家賃を提示することで、長期的に安心して暮らし続けられる環境を提供します。

特徴3.弁護士・税理士との連携で相続や債務整理もサポート

リアルエステートでは、リースバックを通じて住宅ローンや資金調達に関する問題だけでなく、相続や債務整理の問題にも総合的なサポートを提供しています。

特に、住宅ローンが残っている場合や不動産の名義変更が必要な場合、専門知識が必要な相続手続きなど、顧客が直面する複雑な問題に対して、弁護士や税理士などの専門家と連携して解決に導く仕組みが整っています。

これにより、リースバックの利用が難しい場合でも、代替手段を提案し、顧客にとって最適な解決策を提示することが可能です。

リアルエステートの評判や口コミは？

ここからは、実際にリアルエステートを利用した人の評判や口コミを紹介していきます。

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セゾンのリースバック

「セゾンのリースバック」ってどんな会社？

「セゾンのリースバック」は、株式会社セゾンファンデックスが提供する不動産リースバックサービスです。

セゾンのリースバックの特徴は？

特徴1.大手金融グループの安心感

セゾンのリースバックは、セゾンファンデックスが提供するサービスで、同社はクレディセゾングループの一員です。
クレディセゾン傘下の会社が提供するサービスのため、信用力・運営基盤が比較的安定しているのが特徴です。
リースバックは「自宅を売却する」という人生の中でも非常に大きな決断を伴う取引のため、
運営会社の信頼性・資本力・継続性は重要な判断材料になります。

特徴2.売却代金を一括で受け取れる

セゾンのリースバックでは、自宅を売却した際の売却代金を一括で現金化できます。

これにより、以下のような用途に自由に使える資金を確保できます。

特徴3.売却後も今の家に住める

セゾンのリースバックでは、売却後に普通賃貸借契約を結ぶ点が大きな特徴です。
売却後は、普通賃貸借契約を締結し、3年ごとの更新が可能になります。更新手数料もかかりません。
これは、リースバック会社の中でも比較的居住の安定性が高い契約形態です。

特徴4.契約関連費用が軽減される

事務手数料・調査費用・礼金・更新手数料などが 基本的に0円！
また 固定資産税や修繕積立金などもセゾン側が負担する仕組みです。
特に年金生活や収入が限られている方にとって、支出がシンプルになり、家計管理がしやすい点は大きなメリットです。

セゾンのリースバックの評判や口コミは？

ここからは、実際にセゾンのリースバックを利用した人の評判や口コミを紹介していきます。

家を売却する方の多くが不安を抱えています。分からないことも多く、いろいろ相談に乗ってほしいという方も多いでしょう。
セゾンのリースバックは、スタッフが丁寧で質問にもきちんと答えてくれると評判が多くみられました。

セゾンのリースバックの利用がおすすめの人

リースバックは「自宅を売却する」という非常に重要な取引になるため、どの会社に任せるかは結果を大きく左右します。
セゾンのリースバックでの利用を考えている人は参考にしてください。

信頼性の高い会社を重視したい

セゾンのリースバックは、大手金融グループの一員である会社が運営しており、金融・不動産分野での長年の実績・契約内容や条件が比較的明確・突然の事業撤退リスクが低いという安心感があります。
リースバック業界には新興企業も多く、「本当に長く住み続けられるのか」「途中で条件を変えられないか」といった不安を感じる方も少なくありません。
このような方には、セゾンのリースバックはおすすめといえます。

売却後も長く同じ家に住み続けたい

セゾンのリースバックは、売却後に普通賃貸借契約を結ぶ点が大きな特徴です。
「高齢になってからの引っ越しは避けたい」「住み慣れた家・地域を離れたくない」といった方にとって、生活の安定性が高いリースバックといえます。

セゾンのリースバックの口コミ・評判をさらに詳しく見る

笑吉不動産

「住まい」や「暮らし」に関する専門的な知識と経験を持つ業者として、愛知県名古屋市守山区を拠点に売買物件や賃貸物件のサービスを提供しています。お客様のニーズに合わせた最適なサービスを提供することを目指しており、多くのお客様からの信頼を得ています。売買物件や賃貸物件の取引に関することで、安心してご相談いただける業者として、地域での実績を積み重ねています。

リースバックプレミア

リースバックプレミアは、敷金・礼金0円、フリーレント最大2ヶ月の特典を提供し、賃貸契約の柔軟な選択肢を顧客に提供しています。将来的に家を買い戻すことも可能であり、資金用途に応じたプランを提案しています。また、取引の透明性を重視し、専門家のサポートを受けながら契約から買い戻しまで一貫したサポートを提供することも強みです。そして、プレミアムなサポート体制があり、顧客のライフスタイルに合ったオーダーメイドのプランを提案しています。

家まもルーノ

「家まもルーノ」ってどんな会社？

「家まもルーノ」は、リースバック専門のコンシェルジュサービスです。
リースバックに対応している不動産会社と連携しており、1度の査定依頼で最大10社に一括見積もりを取ることができます。

・年金だけで暮らしていけるだろうか…
・ローンの月々の支払いをラクにしたい…
・ローン返済中なのに収入が激減した…
・自宅を手放すのは難しい…

複数社の査定を行うことで、より高額での買取を実現できます。

家まもルーノの特徴は？

特徴1.高額査定の実現がしやすい

家まもルーノでは、リースバック専門のコンシェルジュが最適な買い手を複数の不動産会社から探します。
高額査定を提示した企業や個人投資家、100社以上と連携をしている家まもルーノを活用することで、売却してから「もう少し本当は高く売れたかもしれない・・・」といったリスクを減らすことができます。
一括査定は「完全無料」でできます。

特徴2.最短5日で現金化ができるスピード感！

家まもルーノは、 リースバック専門のコンシェルジュが直接やり取り をしてくれるので、手間なしでスピーディに現金化まで行えます。
最短5日で現金化できる のは、急ぎで現金が必要な方には大変喜ばれている特徴の1つです。

特徴3.全国47都道府県どこでも対応可能！

家まもルーノは、実店舗に足を運ぶ必要はありません。
すべて電話かweb上のやり取りで完結できます。
・遠方に住んでいる両親の自宅をリースバックしたい
・住んでいる場所が田舎なので対応している会社が少ない
・地元にはリースバック対応している不動産会社がない！
という方でも安心して、相談できます。

家まもルーノの評判や口コミは？

ここからは、実際に家まもルーノを利用した人の評判や口コミを紹介していきます。

家を売却する方の多くが不安を抱えています。分からないことも多く、いろいろ相談に乗ってほしいという方も多いでしょう。
家まもルーノは、スタッフが丁寧で質問にもきちんと答えてくれると評判が多くみられました。

家まもルーノの利用がおすすめの人

家まもルーノは、リースバック専門のコンシェルジュですが、リースバック以外の相談もできます。
また、自宅にいながらいろいろな相談が可能なので、リースバック以外の方法で不動産を売却したいという方にもおすすめです。家まもルーノを利用を考えている人は参考にしてください。

できるだけ早く家を現金化したい方

家の売却は、通常長い時間がかかります。
最低でも半年はかかると考えておいたほうがいいでしょう。しかし、さまざまな理由があってできるだけ早く自宅を現金かしたいという方もいます。家まもルーノは、最短で5日程度で自宅を現金化できます。「事情があって不動産を維持する費用が負担で、できるだけ早く売却したい」という人にもおすすめです。

手間をかけず自宅を売却したい方

仕事などで忙しく、不動産売却の手続きなどにかけられる時間が限られている方にも、家まもルーノの利用はおすすめです。

家まもルーノは面倒な手続きはすべてコンシェルジュが代行してくれるので、依頼者は送られてきた査定額に目を通し、選ぶだけで自宅を現金化できます。たとえば、相続のことを考えて自宅を現金化したいという場合にもおすすめです。

任意売却も視野に入れたい方

リースバックと同時に任意売却も視野に入れている方も言えまもルーノはおすすめです。

家まもルーノはリースバック専用のコンシェルジュですが、任意売却の相談にも乗ってくれます。また、司法書士や弁護士といった法律家との橋渡し役も行ってくれるので、不動産に関するトラブルを抱えている方にもおすすめです。
一度相談してみましょう。

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総合マネージメントサービス

総合マネージメントサービスは、競売回避や任意売却を通じたリースバックを専門とする業者です。 不動産を売却しながらも、そのまま住み続けることができるリースバック方式を提供しており、特に競売にかかるリスクを回避したい方にとって理想的なサービスです。さらに、将来的に不動産を優先的に買い戻すことも可能なため、長期的な資金計画を立てやすくなっています。

総合マネージメントサービスの特徴は？

特徴1.競売を回避！住み続けながら資金調達

総合マネージメントサービスは、競売や住宅ローンの支払いが難しくなった顧客に対して、リースバックを活用した柔軟な資金調達方法を提供しています。

競売通知が届いた場合でも、任意売却を通じて不動産を売却しながら、そのまま住み続けることが可能です。

立ち退きや引っ越しの必要がないため、子どもの転校や事業所の移転などの問題も回避できます。

さらに、不動産を売却した事実を周囲に知られるリスクも少なく、プライバシーを守りながら資金調達ができる点が大きなメリットです。

特徴2.優先的な買戻しが可能！柔軟なリースバック

リースバックを利用した不動産売却では、将来的に売却した不動産を優先的に買い戻すことが可能です。
これにより、一時的に資金が必要な場合でも、後で不動産を再取得できる柔軟性が提供されます。

総合マネージメントサービスは、リースバック契約期間終了後も顧客が再び不動産を所有する選択肢を提供するため、顧客にとって経済的な安心感を確保できます。
このように、顧客のニーズに応じた長期的なサポート体制が整っていることが特徴です。

特徴3.融資・不動産のエキスパートによる包括的サポート

総合マネージメントサービスは、融資や不動産売買における専門知識を駆使し、リースバックを含む幅広いサービスを提供しています。

特に、競売回避や任意売却において、専門的なアドバイスとサポートを行うことで、顧客の財務的な問題解決を支援しています。

提携不動産業者や金融機関との強力なネットワークを活用し、顧客の状況に最適なプランを提案できる点も強みです。
複雑な資産売却と資金調達を一手に引き受けることで、顧客の負担を軽減します。

総合マネージメントサービスの評判や口コミは？

総合マネージメントサービスに依頼した人の口コミを探しましたが、見つかりませんでした。

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仕組みを理解してリースバックを使いこなそう

念願のマイホームを手に入れても、ローン返済が難しくなったり、老後の資金が十分でないと、安心して生活を送れなくなります。リースバックは、そうした悩みを解決できる方法として関心を集めています。仕組みが通常の不動産売却とは大きく異なっているので、その内容をしっかりと理解し上で、賢く使いこなしましょう。

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