リースバックの仕組みとは？安心して使用するために

マイホームはライフステージでも最大の買い物といわれています。それだけに、人生の中でも重要なトピックスになることでしょう。ただ、購入に際しては住宅ローンを組むことが多いですが、そこにはさまざまなリスクが潜んでいます。借り入れる年齢の高齢化、収入の減少などはその代表例ですが、そうしたリスクが顕在化すると、ようやく手に入れたマイホームを維持できなくなるケースも珍しくありません。そんな中、関心が高まっているのがリースバック。特徴として挙げられるは、自宅売却後でも、賃貸契約を結んで、引き続き同じ家に住むことができることです。そこで今回は、リースバックの仕組みについて、関連情報とともに紹介していきます。

リースバックとは？

リースバックの正式名称は、「sales & leaseback」で、直訳すれば、売却と賃貸という意味になります。一般的には略してリースバックと呼ばれています。マイホームを売却する際に用いられる手法のひとつで、売却先の業者と賃貸契約を締結することにより、住み慣れた家にそのまま住み続けることができるのがポイントです。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みは、「査定」「条件提示」「売却・賃貸契約」から成り立っています。まず業者による物件の査定が行われ、売却価格や家賃など、売り主の希望条件を聞き取った上で条件を提案。納得したら賃貸契約を結びます。そして、売約代金が支払われて、所有者が移転して完了します。その際、買い戻しが可能になる「再売買予約権」をつけられる場合もあります。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みはどこが違う？

リースバックの目的のひとつに、老後の資金を調達することがあります。住環境を変えることなく資金を手に入れられるので、高齢者にとっては利用しやすい方法といえるでしょう。そして、家を活用して老後資金を作るという手法には、リバースモーゲージもあります。そこでここでは、リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いについて解説していきます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして資金を調達するローンのこと。債務者が亡くなった後に、相続人が担保物件を売却するなどして、元本を返済する仕組みとなっており、高齢者向けのローンとして人気を集めています。毎月の支払いが利息のみとなっており、月々の負担額が抑えられるのも、リバースモーゲージの特徴となっています。

リバースモーゲージとリースバックの違い

まず両者の仕組みの共通点ですが、自宅に住み続けながら資金を調達できるという点になります。そして異なる点としては、所有権移転の時期がそのひとつ。リバースモーゲージは、債務者が亡くなった後に家が売却されるまでは、所有権の移転はありません。またリバースモーゲージはローンなので、事前審査があるのもリースバックとの仕組みの違いといえます。

リースバックのメリット

リースバックは、自宅を売却する時に用いられる不動産取り引きの一種。多くのメリットがあり、検討する人も徐々に増えています。そこでここでは、メリットの中から代表的なものを7つセレクト。それぞれについて詳しく解説していきます。ぜひ最後まで読んで、自分にとって合っている手法なのか確認するしてください。

売却後も同じ家に住むことができる

通常の方法で家を売却すると、当たり前のことですが、同じ家に住むことはできず、新しい住居を探さなければなりません。ただ高齢になると、新規の住宅ローンを利用することが難しくなります。また同様の理由で、借りられる住宅を探すのも容易ではありません。その点リースバックなら、所有権はなくなりますが、賃貸契約をすることで、同じ家に住み続けることができます。

売却後に買い戻せる可能性がある

やむなく自宅を手放すことになったとしても、将来はまた買い戻したいと思っている人は少なくありません。リースバックなら、買い戻すことが可能になる「再売買予約権」を契約時につけられる場合があります。なお、その際に定められた払込期間・金額を守ることが必要。また、賃料を滞納してしまうと権利が消滅することがあるので気をつけましょう。

現金化が早い

一般的な手法で家を売却をする時には、まず買い主を探さなければなりません。すぐに見つかる保証はなく、短くても数ヶ月は必要になるといわれています。そして買い主が現れなければ、売却して資金を得ることもできません。しかしリースバックは、専門業者が買い主となるので探す手間がなく、現金化までがスピーディーです。

所有するためのコストがなくなる

自宅を手に入れるには、購入資金が必要になります。そして購入後も、所有し続けるためにはさまざまなコストがかかります。固定資産税や都市計画税といった税金はその代表的なもの。また万が一のことに備えて、火災保険に加入した場合には、保険料の支払いもあります。リースバックを活用すると、そうしたコストは新たな所有者が負担することになります。

所有していることのリスクがなくなる

マイホームは資産となりますが、維持していることによるリスクがあることも覚えておいたほうがいいでしょう。たとえば、住宅ローンを利用している場合、経済状況の変化で金利が上昇すると、返済が苦しくなることがあります。また資産価値が下落すれば、売却したくてもできなくなることも珍しくありません。リースバックなら、そうしたリスクを負わずに済みます。

老後の資金を借金なしで調達できる

高齢化社会といわれる日本では、一定水準の資金を手元に用意しておかないと、老後に不安を感じる人もいることでしょう。ただ、老後資金の準備のためにローンや融資を利用すると、当然ながら返済していかなければならず、負担になることも。リースバックでは、家を売却して資金を調達するので、返済に追われることもありません。

資金の用途に制限がない

融資やローンを利用すると、使い道が限定される場合があります。先に紹介したリバースモーゲージも、持ち家を活用して資金を準備することではリースバックと同じですが、ローンのため、資金の使いみちの幅が狭くなります。その点、リースバックで得た資金は、用途が指定されていません。老後資金のほか、事業資金などにも転用できます。

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リースバックのデメリット

リースバックにはたくさんのメリットがありますが、もちろんデメリットも存在しています。売却価格や賃料といった金額に関するもの、所有権に関するもの、継続性に関するものなどですが、メリットとデメリットの両方を比べて、トータルで考えることが重要になってきます。ここでは5つのデメリットを取り上げて紹介します。

売却価格が相場より安くなる

リースバックを利用する時のデメリットとして最も大きいのは、売却価格が市場価格より安くなることです。通常の売却と異なり、リースバックは、家賃の滞納、買い戻しがあるため勝手に売却できない、といったリスクがあります。業者はそうしたリスクに備えなければならず、その手法のひとつとして、売却価格を低めに抑えるのが一般的です。

家賃が相場に比べて高くなる場合が多い

リースバックには、すでに解説したように、さまざまなリスクを抱えています。業者はそのリスクを回避するため、利回りを重視した賃料にするのが普通で、結果として、周辺の不動産相場よりも高くなることが多くなります。また、売却価格と家賃は無関係ではなく、高い価格で売却した場合、家賃もそれに合わせて高くなります。

売却価格より買い戻し価格が高くなることが多い

リースバックでは、契約する時に「再売買予約権」をつけられる場合があります。この権利があれば、家を買い戻して、再び所有権を手にすることができます。ただし注意しなければならないのが、その買い戻し価格。例外はあるものの、多くのケースで売却価格よりも高くなるのです。理由は、業者も収益をあげる必要があり、売却に際して利益を上乗せするからです。

所有権がなくなる

リースバックは、家を売却した後も住み続けられるのがメリットですが、所有権が業者に移転してしまうことは覚えておく必要があります。もちろん、売却をすれば、固定資産税などの所有し続けるためのコストがかからないなど、利点は少なくありません。ただし所有権がなくなるので、リフォーム、増築などはNGとなります。

今後も住み続けられる保証がない

リースバックでは、買い主である業者と賃貸契約を結ぶため、原則として今後も同じ家に住み続けることができます。しかし契約があるからといって、完全な保証とはいえません。というのも、賃貸契約の期間が定められている「定期借家契約」となるためです。契約満了後に再契約することはもちろんできますが、業者の都合により再契約できない場合も可能性としてはあります。

リースバックの利用条件とは？

リースバックの資金調達の方法は、ローンではなく売却となっており、ローンであるリバースモーゲージのような審査はありません。そのため、過去にローンの審査が通らなかったケースでも、利用できる可能性があるのがうれしいポイント。ただし、利用条件を満たしている必要があります。ここでは、その条件について紹介していきます。

売却価格がローンの残高を上回っている

リースバックを活用するにあたっては、住宅ローンの残高が重要なポイントとなります。というのも、売却価格が住宅ローンの残高を上回って場合のみ、利用することができるからです。逆に売却価格をローン残高が上回っている時は、そのままでは利用できないので、一度任意売却をしてからリースバック契約を結ぶ必要があります。

名義人すべての同意がある

リースバックを利用するには、家の名義人すべての同意があることも必要条件となります。たとえその家に現在同居していない名義人であっても、同意がなければ契約することはできません。そのため、疎遠になっている、遠方に住んでいる、といった名義人がいる場合には、検討している段階で、早めに連絡をとっておくのがベターです。

家賃を継続して支払う能力がある

リースバックでは、家を売却した後に賃貸契約を結ぶので、引き続き同じ家に住み続けられます。そのため、毎月の家賃を支払続けることができるかは重要なポイント。収入が少なく、支払い能力がないと判断された場合、場合によってはリースバック契約を断られることもあります。なお、年金や家の売却収入も支払い能力の判断材料となります。

事故物件でないこと

すべての不動産取り引きにおいて、事故物件となると、相場よりも価格が大きく下がります。通常の売却では、事故物件の売却価格は、市場価格の20～30%程度になるといわれているほど。そしてリースバックは、通常物件でも市場価格より安い売却価格となるのが一般的。そのため、事故物件となればさらに価値が下がることになり、断られることもあります。

リースバック業者の選び方

リースバックは、不動産取引の中でも、新しい手法といえます。そのため、新規の業者が参入しやすいといわれており、サービスを提供している業者も増加してます。選択肢が多いのは売り主にとってプラスですが、家の売却は金額が大きくなるだけに、業者は慎重に選びたいところ。そこでここでは、リースバック業者の選び方をまとめてみました。

売却金額

リースバックは、通常の不動産の売買とは異なるところがあります。それは、売却後に売り主と賃貸契約を結ぶため、業者が他人に売買できないことです。そうした事情を踏まえ、業者はリスク回避策として、売却金額を低く抑えます。そのため、リースバックを利用する時には、1社だけでなく複数の業者から見積もりをとって比較検討しましょう。

賃料

リースバック業者は、家を買い取っても勝手に売買することはできません。そのため、賃料から利益を得る必要があります。結果として、周辺の不動産相場とは関わりなく、利回りを重視して賃料を決めることが一般的です。そうした事情があるので、業者がどの程度の利回りを考えて賃料を設定しているのかも選択基準となります。

諸経費

リースバックで自宅を売却する場合、いろいろな経費が必要になります。売買に必要な経費としては、仲介手数料や登記関連費用など、賃貸に必要な経費には、敷金や礼金などがあります。業者を決める際には、こうした経費をどの範囲まで請求しているのかを確認するのも大事。なかには仲介手数料を不要としているころもあるので、事前に確認するのをおすすめします。

住める期間

リースバックは、業者と賃貸契約を締結することになりますが、注意したいポイントとして契約の種類があります。一般的なのは「定期借家契約」といわれるもので、契約期間が定められています。気をつけたいのは、契約が満了した場合、業者は再契約をする義務がないこと。そのため、正当な理由がない限り退去させられない「普通借家契約」を採用している業者を選ぶのもひとつの方法です。

買い戻し条件

リースバックの特徴として、売却した家を買い戻せる「再売買予約権」をつけられることが挙げられます。その場合、金額などの条件を決めて契約しますが、業者が契約書にその詳細をきちんと明記しているのか、必ず確認しましょう。具体的に記載していないと、後になって解釈の違いが出る場合もあり、トラブルになりかねません。

業者の実積

冒頭でも触れた通り、リースバックは新しいタイプの不動産取引です。そのため参入している業者もさまざまで、知名度が高い大手不動産会社から中小の企業まであり、売却条件もあまり変わらないことが少なくありません。そんな時には、業者の実績に注目してみるのもおすすめ。実積が十分であれば安心して任せることができます。

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