リースバック｜売却方法について詳しく解説

マイホームを手に入れることは、ライフイベントの中でも節目になる出来事。多くの人がいつかは実現したいと考えているのではないでしょうか。しかし、マイホームの購入には相応のリスクがあります。多くの人が住宅ローンを組みますが、借り入れる時点の年齢が高い、収入の減少により返済が苦しくなる、といったことは代表的なリスクといえます。そうした問題が重なると、マイホームを維持できなくなる場合も出てきます。そんな時に検討したいのが、不動産売買の手法のひとつであるリースバック。今回は、そのリースバックについて、売却方法やメリット・デメリットなどの情報を紹介していきます。

リースバックとは？

リースバックの正式名称は、「sales & leaseback」。直訳すると、売却と賃貸という意味になり、一般的には略してリースバックと呼ばれています。家を売却する時に活用できる不動産売買の手法の一種で、売却後にリースバック業者と賃貸契約を取り交わすことにより、そのまま同じ家に住み続けることができるのが大きな特徴です。

リースバックの手続き

リースバックの手続きは、まずは最初に、業者による家の査定からスタートします。そして物件の状況を確認した上で、売り主の希望条件も考慮に入れながら、売却額、家賃を提示。納得できる内容だったら賃貸契約を結びます。その後、売約代金の支払い、所有権の移転と進んで手続きは完了です。また、後で買い戻しができる「再売買予約権」がつけられる場合もあります。

リースバックの売却方法

不動産の売買で資金を調達する手法として、物件を担保にする方法と売却する方法があります。リースバックは売却して資金を確保しますが、その方法は通常の売却とは異なる点があります。そこでここでは、リースバックの売却方法についてまとめてみました。なかでも大事になる売却するための条件を詳しく解説していきます。

売却価格がローン残債を上回っている

リースバックでは、住宅ローンが重要なポイントとなります。ローンが残っていても利用はできますが、確認しておきたいのが残債。というのも、売却価格が住宅ローン残債を上回っていることが、利用条件となっているからです。売却価格をローン残債のほうが上回っている場合は、一度任意売却をする必要がありますが、その後リースバック契約を結ぶことは可能です。

名義人全員の同意がある

リースバックを利用する際には、名義人すべての同意があることも条件となります。たとえ名義人がその家に同居していなくても、同意がなければ売却はできないので気をつけましょう。疎遠になっている、遠方に住んでいる、といった名義人がいる時には、検討している時点で、早めに連絡をとっておくと円滑に手続きを進めることができます。

家賃の支払い能力がある

リースバックでは、家を売却した後でも賃貸契約を結ぶことで、住み続けることができます。そのため、月々の家賃を継続して支払えることが前提。もし収入が少なく、支払い能力がないと業者に判断されると、リースバックで売却ができない場合もあるので注意しましょう。なお、年金や家の売却益も、支払い能力の判断材料になります。

事故物件でないこと

事故物件の場合、不動産取り引きでは取り扱いが難しくなります。相場よりも価格が大きく下がってしまい、通常の売却でも、売却価格は市場価格の20～30%程度。そしてリースバックでは、業者の利益が重視されるため、市場価格よりも安い売却価格となるのが一般的です。その上事故物件となると、さらに価値が下落することになるので、売却を断られることがあります。

リースバックのメリット

リースバックは、家を売却する際に用いられる不動産取り引きのひとつ。メリットが多くあることから、最近では注目度も高まっています。この項目では、そんな数あるメリットの中から7つをピックアップ。それぞれについて詳しく説明していきます。ぜひ最後まで読んで、自分にとって本当にメリットになるのかチェックしてください。

家を売却後も引き続き住むことができる

家を売却した場合、自分のものではなくなるので、当然それ以上住み続けることはできません。そのため、新居を探さなければなりませんが、高齢者の場合、新規の住宅ローンを利用するのが難しくなります。また、賃貸物件を見つけるのも容易ではありません。その点リースバックは、賃貸契約を交わすことで、家賃を払いながら同じ家に住み続けることができます。

スピーディーに現金化できる

通常の手法で家を売却をするには、まず買い主を探すところから始めることになります。しかしタイミングよく買い主が現れるとは限らず、短くても数ヶ月は必要になるともいわれています。さらに買い主が出てこなければ、売却さえできなくなり、資金も確保できません。しかしリースバックは、専門業者が買い主なので手間がかからず、現金化までの時間も短くなります。

家を買い戻せる可能性がある

自宅を売却しても、いつかは買い戻したいと思っている人もいるのではないでしょうか。リースバックでは、売却後に買い戻すことができる「再売買予約権」をつけられる場合があります。ただし、決められた払込期間・金額を守ることが条件となります。また、賃料を滞納すると、せっかくの権利が消滅してしまうので気をつけましょう。

老後の資金を借金しないで調達できる

日本は高齢化が進んでいる国のひとつですが、一定程度の資金が手元にないと、老後の生活に不安を感じる人も多いのではないでしょうか。ただ、老後資金を確保するために融資などを利用すると、返済していく必要があり、それがかえって負担になることも考えられます。その点リースバックでは、家を売却して資金を確保するので、返済に追われることがありません。

資金の使い道に制限がない

融資を利用すると、使い道が限定される場合があります。後述するリバースモーゲージも、持ち家を活用して資金を調達することが可能で、リースバックと共通点もありますが、融資となるため資金の使い道が狭いのが難点。しかしリースバックは売却で得た資金なので、用途が自由になります。老後資金のほかに、事業資金にも転用可能です。

所有するためのコストが不要になる

マイホームを手に入れるためには、多額の資金が必要です。そして購入した後でも、所有するためのコストがかかります。固定資産税や都市計画税といった税金は、そのうちのひとつ。また、火災保険に加入することになれば、保険料の支払いもしなければなりません。リースバックでは、そうしたコストは新たな所有者が負担することになります。

家を維持し続けるリスクがなくなる

持ち家は資産となりますが、維持していく上では、さまざまなリスクが発生することも覚えておいたほうがいいでしょう。たとえば、住宅ローンを利用していれば、経済状況により金利が上昇して、その影響で返済が滞ることもあり得ます。また資産価値の下落もリスクとなり、思ったように売却できなくなる可能性も。リースバックなら、そのようなリスクがなくなります。

リースバックのデメリット

リースバックのメリットは、紹介したように多岐にわたりますが、デメリットがあるのも事実。主なものとして、売却価格・賃料といった金額に関するもの、所有権に関するもの、継続性に関するものなどがあります。ただメリットとデメリットを比べて、総合的に考えることが大事。ここでは5つのデメリットをピックアップして解説していきます。

相場よりも売却価格が安くなる

最も大きいリースバックのデメリットが、売却価格が市場価格より安くなること。通常の売却と違いリースバックでは、家賃の滞納、買い戻しの可能性があるため売却に制限がかかる、などのリスクが発生します。業者としてはそのようなリスクを回避する必要があり、そのための方策として、売却価格を低めに抑えることが多くなります。

賃料が相場より高くなることが多い

リースバックには、前述したように、さまざまなリスクがあります。業者はそのリスク回避策として、利回り最優先の賃料にすることが普通。その結果として、周辺の不動産相場に比べて、賃料が高くなることが多くなります。また、売却価格と賃料が関連しているのも特徴で、高い価格で売却すると、家賃もそれに合わせて高く設定されます。

所有権が業者に移転する

リースバックは、売却した後も引き続き同じ家に住み続けられるのがメリット。しかしその代償として、所有権が業者に移転してしまいます。所有権がなくなるということは、住んでいる家を自分の自由にできなくなることを意味します。たとえば、リフォームをしたり、増築・改築をすることは、基本的にはできなくなることに留意が必要です。

今後も住み続けられる確証がない

リースバックでは、業者と賃貸契約を締結するため、売却後も同じ家に住むことができます。ただしその契約も、ずっと住み続けられる保証とはなりません。というのも、賃貸期間が定められている「定期借家契約」となっていることが多いからです。契約が満了した後に再契約することは可能ですが、業者の判断で再契約できなくなることもあるのです。

売却価格より買い戻し価格が高くなることが多い

リースバックの特徴として、契約時に「再売買予約権」をつけられることがあります。この権利があれば、家を買い戻して再び所有者となることが可能。ただし気をつけたいのが、その買い戻し価格です。業者もビジネスである以上、収益をあげる必要があり、利益を上乗せした価格になるが一般的。その結果、売却価格よりも買い戻し価格のほうが高くなるのです。

リースバック業者の選び方

リースバックは、広範囲にわたる不動産取引の中でも、最近になって出てきた新しい方法。そのため、新規業者が参入しやすい環境となっており、サービスを提供している業者も増える傾向にあります。選択肢が多いのは売り主にとってプラスの面もありますが、家の売却は金額が大きくなるので、業者選びは慎重にする必要があります。そこでここでは、業者の選び方をまとめてみました。

売却金額

リースバックは、一般的な不動産の売買とは異なる点がいくつかあります。そのひとつが、売却後に賃貸契約をするので、業者が勝手に売買できなくなること。そうした事情があるため、業者はリスク回避策として、売却金額を相場より低めに設定します。そのため、相見積もりをとって、複数の業者の売却価格を比較したほうがいいでしょう。

賃料

売却金額の項目でも触れましたが、リースバック業者は、家を買い取っても自由に売買できません。そのため、賃料で利益をあげるビジネスモデルを採用しています。結果として、不動産相場に関係なく、利回り重視の賃料となります。そうした事情を踏まえ、その業者がどのくらいの利回りを想定して賃料を決めているのかも確認したいところです。

諸経費

リースバックを活用して家を売却すると、さまざまな名目の経費が必要になります。売買に必要な経費としては、仲介手数料、登記関連費用など、賃貸に必要な経費では、敷金、礼金などがあります。業者を選ぶ時には、こうした経費のどの項目を請求しているのかもポイント。仲介手数料を不要としているところもあるので、事前に確認しておきましょう。

買い戻し条件

リースバックでは、売却した後でも買い戻すことが可能になる「再売買予約権」をつけられる場合があります。その際、金額などの条件を事前に決めてから契約しますが、その内容を契約書に明記しているか、必ずチェックしましょう。具体的な記載をしていない業者だと、後になって解釈の違いが出て、トラブルの元となります。

住める期間

リースバックは、業者と賃貸契約を結びますが、その契約の種類には注意が必要です。通常は「定期借家契約」で、契約期間が定められています。この契約では、契約期間が満了した場合、業者は再契約をすることもしないことも可能になります。そのため、正当な理由がない限りは退去させられない「普通借家契約」を取り入れているかも、業者選びのポイントになります。

業者の実積

リースバックは比較的新しい種類の不動産取引です。参入している業者の規模も幅広く、知名度がある大手不動産会社から中小の企業まで、多様性に富んでいます。そんな多くの業者が存在していても、条件面であまり差がない場合もあります。その時には、業者の実績に注目してみてはいかがでしょうか。実積が十分であれば、決めてのひとつになります。

リースバックとリバースモーゲージの違いは？

不動産を活用して資金を調達する方法は、リースバック以外にもさまざまなものがあります。そのひとつがリバースモーゲージ。リースバックが登場する以前から利用されていますが、どこがどう違うのかは、あまり知られていないのが実情。そこで今回は、リースバックとリバースモーゲージの違いについて紹介していきます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、家を担保にして資金を調達する手法で、融資の形をとっています。特徴は、債務者が亡くなった後に、担保物件を相続人が売却などして、元本を返済する仕組みとなっているところ。高齢者向けとしてはよく知られている方法といえます。毎月の支払いが利息のみで、負担を抑えられるのがうれしいポイント。

リバースモーゲージとリースバックの違い

まず両者の共通点を説明すると、家に住み続けながら資金を調達できるという点になります。そして異なる点となるのが、所有権移転のタイミング。リバースモーゲージは、債務者が亡くなって家が売却されるまでは、所有権はそのまま。リースバックでは、契約と売却がセットとなっており、その時点で所有権が移転します。

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家まもルーノの評判や口コミは？

ここからは、実際に家まもルーノを利用した人の評判や口コミを紹介していきます。

家を売却する方の多くが不安を抱えています。分からないことも多く、いろいろ相談に乗ってほしいという方も多いでしょう。
家まもルーノは、スタッフが丁寧で質問にもきちんと答えてくれると評判が多くみられました。

家まもルーノの利用がおすすめの人

家まもルーノは、リースバック専門のコンシェルジュですが、リースバック以外の相談もできます。
また、自宅にいながらいろいろな相談が可能なので、リースバック以外の方法で不動産を売却したいという方にもおすすめです。家まもルーノを利用を考えている人は参考にしてください。

できるだけ早く家を現金化したい方

家の売却は、通常長い時間がかかります。
最低でも半年はかかると考えておいたほうがいいでしょう。しかし、さまざまな理由があってできるだけ早く自宅を現金かしたいという方もいます。家まもルーノは、最短で5日程度で自宅を現金化できます。「事情があって不動産を維持する費用が負担で、できるだけ早く売却したい」という人にもおすすめです。

手間をかけず自宅を売却したい方

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家まもルーノは面倒な手続きはすべてコンシェルジュが代行してくれるので、依頼者は送られてきた査定額に目を通し、選ぶだけで自宅を現金化できます。たとえば、相続のことを考えて自宅を現金化したいという場合にもおすすめです。

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リースバックと同時に任意売却も視野に入れている方も言えまもルーノはおすすめです。

家まもルーノはリースバック専用のコンシェルジュですが、任意売却の相談にも乗ってくれます。また、司法書士や弁護士といった法律家との橋渡し役も行ってくれるので、不動産に関するトラブルを抱えている方にもおすすめです。
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総合マネージメントサービス

総合マネージメントサービスは、競売回避や任意売却を通じたリースバックを専門とする業者です。 不動産を売却しながらも、そのまま住み続けることができるリースバック方式を提供しており、特に競売にかかるリスクを回避したい方にとって理想的なサービスです。さらに、将来的に不動産を優先的に買い戻すことも可能なため、長期的な資金計画を立てやすくなっています。

マイホームを売却しても住み続けられのがリースバックの魅力

マイホームは誰でもかなえたいことのひとつ。ただようやく手に入れたとしても、ローン返済が苦しくなったり、老後資金が準備できていないと、安心することができなことも。リースバックなら、家を売却しても賃貸物件として同じ家に住み続けられるので、そうした悩みに対応が可能。気になる人は、今回の記事をぜひ参考にしてください。

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