リースバックとリバースモーゲージについて｜銀行から融資を受けるには？

せっかくマイホームを手に入れたのに、さまざまな理由で収入が減少し、住宅ローンの支払いが難しくなったという方は少なくありません。そんなとき、最近注目されているのがリースバックやリバースモーゲージ。リースバックやリバースモーゲージと聞いても聞き慣れないという方も多いでしょう。リースバックとリバースモーゲージは、どちらも住宅ローンの支払が難しくなったとき、問題を解決しながらそのまま家に住み続けることができるというもの。しかし、このふたつには違いがあります。そこで今回は、リースバックとリバースモーゲージについてと、銀行から融資を受けるにはどうすれば良いかを紹介していきます。

リースバックとは？

リースバックとは、家をリースバック運営会社に売却し、同時にその家の賃貸契約を結ぶことで、毎月の家賃を払いながら住み慣れた家に住み続けることができるという契約のこと。住宅ローンの返済が難しくなり、自宅を売却しなければいけなくなっても、そのまま住み続けることができます。住宅ローンを滞納したことが周りに知られる心配が少なくなり、最近、注目を集めているサービスです。

リースバックのメリット

リースバックは、家を売却したあともそのまま同じ家に住み続けることができるという大きなメリットがあります。家を売却した資金はローンの返済に回すことができるだけでなく、残った資金を自由に使うことができます。家の所有権がリースバック会社に移るため、固有資産税などの負担もなくなります。契約内容によっては、将来的に売却した家を買い戻すこともできます。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットとしては、一般的な不動産売却の売却価格に比べてリースバックのほうが売却価格が安くなるという点です。また、売却後は家賃を払い続けなければいけず、家賃も一般的な賃貸より値段が高い傾向にあります。さらに、家賃の滞納があれば家から退去しなければいけなくなります。リースバックは契約期間が定められていることが多く、リースバック会社の都合で契約更新ができなければ、その後は家に住み続けることができません。

リースバックはこんな方におすすめ

リースバックは、もちろん、家を売却したあとも、そのまま同じ家に住み続けたいという方におすすめの契約方法です。また、何かしらの理由で今は経済的に厳しく、毎月の出費を抑えたい方にもおすすめ。また、リースバックはまとまった資金が入り、ローンの返済をしても資金が残ることが多いため、老後の資金や事業資金を手に入れたいという方にもおすすめの契約方法です。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅を担保に生活資金を借入れし、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。自宅を売却するわけではないので持ち家に住み続けることができるという、高齢者向けの貸付制度。借入人が生存中は毎月利息分のみ支払いするというのが一般的で、死亡後に担保にしていた自宅を売却することでまとめて返済します。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージは、毎月の支払いは利息のみなので、老後生活中の支出を減らすことができるというところが大きなメリットです。元金の返済は、借入人が死亡した際に現金一括で支払うか、もしくは自宅の売却で返済することができるため、借入人の負担が一気に減ります。また、借入人が死亡した場合、配偶者が契約を引き継ぐことができるのが一般的で、配偶者への心配もありません。居住環境を確保しながら老後資金の減少を遅らせることができる契約内容です。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットとしては、長生きすればするほど、最初に設定された融資限度額まで資金を使ってしまうリスクがあるということです。また、生存中に土地・建物の価値が下落すれば、融資限度額の見直しがされるということや、変動金利での契約しかないので、金利変動のリスクがあるというデメリットもあります。リバースモーゲージは老後の生活資金のみにしか利用できないというデメリットも。

リバースモーゲージはこんな方におすすめ

リバースモーゲージは基本的に高齢者向けのサービスです。住宅ローンがある高齢者の中でも、定年により収入が減少し、老後の生活に不安がある方や、住宅ローンの返済が難しくなった方におすすめのサービス。高齢者でも、ある程度の貯蓄があり、住宅ローンの返済に困らない程度の財産があれば、さまざまなリスクを持ってまでリバースモーゲージをする必要はありません。また、子供に家を残す必要がない方にもおすすめのサービスです。

リバースモーゲージで融資を受けるためには

リバースモーゲージは公的機関が行なっているものと民間の金融機関などが行なっているものの2つがあります。公的機関は、民間の金融機関と比べて利益を追及するわけではないため、金利がお得ですが、年齢条件が厳しく完全なシニア層でなければ利用できないなどの条件があります。民間の金融機関は金利が高めですが、いろいろ面で条件がゆるいので、契約がしやすいという特徴があります。このことから、銀行などの民間の金融機関のほうが融資を受けやすいというのが現実です。

リバースモーゲージの条件

リバースモーゲージの契約をするためには、対象年齢があります。配偶者の年齢も制限があり、定められた対象年齢内でなければ利用ができません。また、リバースモーゲージには対象のエリアがあり、土地や建物評価が融資の基準となるため、対象のエリアが都市部に集中しているのも特徴です。契約する機関によってさまざまな条件が設けられているため、自分が対象になるか、希望の条件にあっているかを確認する必要があります。

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東京スター銀行のリバースモーゲージ

リバースモーゲージで業界でも知名度が高く人気の銀行が「東京スター銀行」です。東京スター銀行は、一人ひとりの状況に応じた豊富な選択肢を用意し、リバースモーゲージを利用することで老後の不安をサポート。多くの人がリバースモーゲージを利用できるような条件設定で、リバースモーゲージ「充実人生」という商品では「利払いあり型」と「利払いなし型」を用意しています。ここでは、東京スター銀行のリバースモーゲージについてみていきましょう。

東京スター銀行「利払いあり型」リバースモーゲージ

東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」の「利払いあり型」の商品は、契約者本人の契約時年齢が55歳以上84歳以下の方が対象で、配偶者がいる場合は配偶者の年齢が50歳以上であることが条件となります。当行担保評価額が戸建ての場合1,000万円以上、マンションの場合2,000万円以上の物件が対象で、毎月のお支払いは借りた分の利息だけという商品。利息の支払いはありますが、住宅ローンに比べて毎月の負担が少なくなり、対象幅が広いのが特徴です。

東京スター銀行「利払いなし型」リバースモーゲージ

東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」の「利払いなし型」の商品は、契約者本人の契約時年齢が70歳以上84歳以下の方が対象で、配偶者がいる場合は配偶者の年齢が70歳以上であることが条件となります。当行担保評価額が戸建ての場合2,000万円以上、マンションの場合3,000万円以上の物件が対象で、条件が厳しいのが特徴の商品。ただし、毎月の支払いが何もなく、負担がないというメリットがあります。

東京スター銀行リバースモーゲージの返済方法

東京スター銀行のリバースモーゲージにはさまざまな返済方法があります。例えば、契約者本人が死亡し、配偶者がその家にそのまま住み続けたい場合は、利用条件を満たしていれば契約をそのまま配偶者が引き継ぐことが可能です。また、配偶者がいない場合や担保物件が不要になった場合、当然、担保物件を任意売却などで売却し返済することが可能。もし担保物件を残したい場合は、契約者の相続人が相続財産などを利用し返済することもできます。

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