リースバックのデメリットについて｜不動産のリスクを詳しく解説

リースバックとは近年不動産業界で話題になっているサービスです。サービス自体が登場したのは2013年なのですが、現在もシニア層に人気が高まりつつあり、利用してみたいと考える人が年々増えてきています。この記事ではリースバックを利用する際のデメリットにスポットを当ててまとめてみました。実際に利用したいと考える人が気になるのがサービスを利用する際のデメリットやリスクです。リースバックで失敗しないために契約の際に注意してほしいポイントも紹介しています。リースバックを利用した際のトラブル例も紹介しているので実際に利用してみたい人は一度チェックしてみてください。

リースバックとは？

「売った後の自宅に住み続けられる」「節税におすすめ」「老後の生活資金を得られる」などリースバックについて最近耳にすることが増えてきました。リースバックとは「賃貸借契約付き売却」といい、自宅を不動産会社、投資家に売って、自宅を買ってくれた相手と賃貸借契約を結んで住み続ける仕組みとなっています。なぜ今リースバックが注目されているのでしょうか。

リースバックが注目されている理由

リースバックが注目されているのは経済的なメリットと精神的なメリットを得られることが理由となっています。ノーリスクでまとまったお金を得られることから老後の生活資金を得たり、借金の返済に充てることが出来ます。住宅にかかる固定資産税や維持コストを支払わなくても良くなるのもメリットで、売った後も家に住み続けることが出来ることから近隣の付き合いを続けることも可能です。

リースバックに向いている人

リースバックは資産整理に利用されるケースもあり、親から子供へ住宅を相続する前に契約をすることで相続税対策をすることが可能です。リースバックと任意売却を組み合わせることで借金やローン滞納の悩みからも解放されます。無駄な工場・生産ラインの見直しにもリースバックが利用できることから、起業家や個人事業主にもおすすめのサービスとなっています。

リースバックの利用条件

リースバックを利用するためにはいくつか条件があります。大きくわけて3つの条件があり、「毎月の家賃(リース料)が安定的に払えること」「流動性の高い物件であること」「担保割れの場合、債権者(金融機関)が売却に応じること」が利用条件です。契約の前には利用条件を満たしていることを事前に確認して無理なく利用ができるようにしておきましょう。

リースバックのデメリットを紹介

リースバックは利用条件に当てはまり、上手に利用することが出来れば、今後の人生が安定するサービスとなっています。しかし、デメリットを事前に理解しておかないと思わぬトラブルが発生してしまうことがあります。以下の項目はリースバックのデメリット紹介です。利用条件と合わせてデメリットも確認して利用するかどうかを判断してください。

買取価格が時価の6～8割まで下がることがほとんど

通常、マイホームの仲介売却を行った場合、時価と同じ金額で買い取ってもらえます。一方リースバックの場合は買取再販に必要なリフォーム代などを差し引くため買取価格が6割から8割まで下がってしまいます。一時的にまとまったお金が欲しい場合や、相続税対策などを考えていない場合は、仲介売却の方がお得だったというケースもあるので注意してください。

意外と高額な費用がかかってしまう

リースバックを利用する際には賃料の他にも様々な費用がかかります。仲介手数料、事務手数料、印紙税、抵当権抹消費用、敷金礼金、家賃保証料、火災保険料などが挙げられ、合計すると数十万円から数百万円にもなります。自己資金が用意できないまま契約を結ぶと、リースバック前よりも経済的に苦しくなってしまうことがあります。諸々の料金や家賃を支払える自己資産の確認を事前にしておいてください。

家賃相場が周辺物件よりも高い

リースバック後の家に住む場合、家賃設定が割高になることを理解しておきましょう。似たような借家の賃料に比べても家賃が高いことが多いので、場合によってはリースバック後にそのまま住み続けることがデメリットになってしまいます。リースバックの家賃は買取価格を10年(120か月)で機械的に割った賃料としていることが理由となっているので、事前に周辺の家賃相場も把握してから契約を結ぶようにしてください。

リースバックの注意点

リースバックにはデメリット以外にも注意点がいくつかあります。デメリットを理解した上で、次の項目ではリースバックの契約を結ぶ前に確認してほしい注意点をまとめています。リースバックの契約は一度結んでしまうと最長で10年間契約を守らないといけなくなってしまうケースもあるので、デメリットと合わせて注意点も把握しておきましょう。

リースバックの審査はローンが残っていると通りにくい

リースバック業者の中にはローンが残る家でもサービスが利用できると宣伝しているところもありますが、住宅ローン残債が高額な場合は審査に通りにくくなっているので注意してください。住宅ローンは売主と金融機関の契約であることから銀行の許可が下りない場合があるため、リースバックの契約前にはローンの残賃確認も必要不可欠です。

安定収入が今後もあるかどうか

リースバックの契約上、売却後も2年から10年間は家賃を払い続けなければなりません。家賃を払う期間はリースバック業者や、契約内容によって異なりますが最長で10年間家賃を払い続けることにあるので安定した収入がないと経済的に苦しくなってしまいます。売却後に得た大金の中から、いくらかは家賃に当てる必要があることも考えておきましょう。

定期借家契約であることに注意する

元々自分の持ち家で売却後も住み続けることが出来るとは言え、リースバックの契約後は定期借家契約という圧倒的に所有者（賃主）優位の関係が結ばれることに注意してください。契約後に内容に疑問や不満が生まれても契約内容を変更することが出来ません。契約書はしっかりチェックするようにしましょう。特に退去に関する項目は契約時に見落とされがちなので注意してください。

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リースバックのトラブル例

リースバックのデメリットや注意点をしっかり把握していても、思わぬトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。以下ではリースバックのトラブル例をいくつか紹介しているので、リースバック業者を選ぶ際のチェックポイントにしてみてください。起こり得るトラブルを事前に知っておくことでリスクを防ぐことが可能となっています。

家賃を上げられる

リースバックの契約をする際、「契約更新時の家賃引き上げの有無」は必ず確認しておきましょう。リースバックは定期借家契約であること購入者から家賃の引き上げ請求があった場合、原則従わなければなりません。ただでさえ割高な家賃から更に家賃を引き上げられると提示された家賃を払えず、引っ越しを余儀なくされたというケースもあります。

勝手に売却されてしまった

リースバックを行う会社は通常の不動産売却もできることから、事前に知らされることなく売却を行われ貸主が急に変更されてしまったというトラブルもあります。一般的には賃貸借契約の内容は新しい貸主に引き継がれますが、その後賃貸契約更新を断られたり、賃料の値上げを請求されることもあるため、契約書に「勝手に売却をしない」と記載されているかどうかを確認してください。

買い戻しの金額が高い

リースバックは売却したマイホームを買い戻すことが出来るのも特徴です。将来的に買い戻しを見据えてリースバックを利用する人も多いのですが、買い戻し金額が周辺地域の相場より高く設定されている場合もあるので注意が必要です。リースバックの契約時に聞いていた買い戻し金額よりも高くなっていたというトラブルを防ぐためにも信頼できるリースバック業者を選びましょう。

リースバック業者選びに迷っている方におすすめはこちら！

ピタットハウス 北浜店

https://www.pitat.com

全国に650店舗を展開する総合不動産ショップ。賃貸や売却など不動産のプロならではの目線で多くの実績と厚い信頼を誇っています。そしてリースバック事業も積極的に展開しており、老後のための資金調達や相続整理、住宅ローンの負担解消など様々な事情に合わせて対応してくれます。幅広い世代に人気のあるサービスで、相談も気軽にできます。

リアルエステート

https://re-estate.co.jp

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株式会社リアルエステートは、全国対応のリースバックサービスです。豊富な経験とノウハウを持つ専門家と連携し、リースバックや賃貸経営、不動産投資のサービスを提供しています。東京都中央区を拠点に、多くの事例と実績を持ちます。無料査定を実施しており、安定した収益を目指すお客様に最適なサービスを提供することをお約束します。

笑吉不動産

「住まい」や「暮らし」に関する専門的な知識と経験を持つ業者として、愛知県名古屋市守山区を拠点に売買物件や賃貸物件のサービスを提供しています。お客様のニーズに合わせた最適なサービスを提供することを目指しており、多くのお客様からの信頼を得ています。売買物件や賃貸物件の取引に関することで、安心してご相談いただける業者として、地域での実績を積み重ねています。

リースバック契約を結ぶ前に

リースバックは上手に利用することで相続税対策をしたり、固定資産税などのコストを払わなくてもよくなったりします。しかし、事前に契約内容やデメリットを確認しておかないと思わぬトラブルに巻き込まれたり、逆に経済的に苦しくなったりすることがあるので注意してください。「こんなはずじゃなかった」とならないためにも信頼できるリースバックサービスを探しましょう。

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