リースバックの相場は？賃料・家賃相場・買取価格など詳しく解説

せっかくマイホームを手に入れたのに、さまざまな理由で住宅ローンの返済が滞り、やむを得ずマイホームを手放さなくてはいけないという状況になる方は少なくありません。住宅ローンの返済が難しくなったとき、当然、家を売却しなければいけなくなります。住宅ローンの滞納で家を売却する方法として、最近注目されているのが「リースバック」です。リースバックは、家を売却したあとも、家賃を払って住み慣れた家に住み続けることができるという大きなメリットがあります。しかし、実際にリースバックと言ってもよくわからないという方も多いでしょう。そこで今回は、リースバックをお考えの方に、リースバックの賃料・家賃相場・買取価格など、気になる費用相場について詳しく解説していきたいと思います。

リースバックの買取価格の相場は?

リースバックは売却後も住み慣れた家に住み続けることができるというメリットがありますが、買取価格は不動産仲介市場価格と比べるとやや低くなります。リースバックをするときは、様々な理由で住宅ローンの支払いが滞ってしまった状態にあるため、少しでも高い金額で家を売却したいと考えるでしょう。そのため、市場価格より買取価格が安くなるというのは悩みどころでもあります。そこでまずは、リースバックの買取価格について、基礎知識や買取価格の相場を見ていきたいと思います。

リースバックの買取価格の基本

リースバックの買取価格の相場は、不動産仲介市場価格より低く、70%～90%程度といわれています。市場価格より安くなる理由としては、投資用不動産の観点で考えて、利回りを重視する業者が買取価格を抑えようとするためです。こうなると、リースバックは売却する側にとって損になるような気がしますが、低い金額で売却すれば買い戻しのときの金額を抑えることにもなり、月々の家賃も安くなるというメリットがあります。

リーズバックの買取価格には地域差がある

リースバックの買取金額は、地域によって相場に差があります。一般的に不動産の価格は、購入を希望する人が多い都会や人気のエリアのほうが高い価格で売却することができますよね。それと同じように、リースバックでも、東京や大阪、名古屋などの都市圏や、人気のエリアのほうが、買取価格が高くなるのが一般的です。逆に不動産売買の流動性が低い地方などでは、買取価格が安くなる傾向にあります。

築年数が古いほうが有利?

一般的に家を売却する場合、築年数が浅く新しい家のほうが不動産の価値が高く評価され、古い家に比べて新しい家のほうが値段が高く売れますよね。しかし、リースバックの買取価格を判定する際は、不動産の価値だけではなく値下がりリスクも重要視されます。そのため、築年数が古い物件ほど、市場価格の下落リスクが低いという特徴が。買取価格は築年数が浅いほうが高いですが、市場価格との差をみると、リースバックは築年数が古いほうが有利と言えます。

リースバックの家賃（リース料）の相場

リースバックの場合、買取価格も重要ですが、家賃の金額も気になるポイントですよね。リースバックをするということは、これまでの住宅ローンが払えなくなった状態ですから、当然、家賃が高ければ家賃を払うことができなくなります。リースバックの場合、家賃の考え方は、一般的な賃貸と少し違いがあります。そこでここでは、リースバックの家賃相場と基礎知識について紹介していきましょう。

リースバックの一般的な家賃の相場

リースバックの場合、通常の賃貸物件の家賃とは異なり、一般的には通常の賃貸物件の家賃より家賃が高くなる傾向にあります。ただし、リースバックをする場合は、当然、住宅ローンの支払が滞った状態にありますから、住宅ローンの支払よりは安くなる傾向に。そのため、住宅ローンの支払に比べると月々の支払い負担は少なくなります。そのまま同じ家に住み続けることができるということは、引越し費用がかからないというメリットも。

買取価格と家賃の関係

リースバックの家賃は周辺の不動産の相場とは関係なく計算されますが、これは、一般的に物件の買取価格から算出されます。多くの場合は、買取価格の7～13％にあたる金額を月割りして1ヶ月の家賃にしているというわけです。リースバックの場合、売却した時点で一時的にまとまった金額を手に入れることができ、停滞している住宅ローンの返済に回すことができますが、その分、一般的な賃貸に比べて家賃は高くなることを知っておきましょう。

家賃を安く抑えることはできる?

リースバックの買取で一時的にまとまった資金を獲得できるものの、月々の家賃は相場よりも高くなる傾向にあり、家賃の支払いが難しいという方もいるでしょう。そんなとき、できるだけ家賃を抑えたいと思いますよね。リースバックの家賃の算出方法を考えると、家の買取価格を下げることで結果的に家賃を抑えることにもつながるんです。家賃を抑えるためには、リースバック運営会社との相談や交渉が必要になります。

リースバックした不動産は買い戻せる?

リースバックした不動産はそのまま住み続けるだけでなく、いずれ買い戻したいと考える人も多いのではないでしょうか。ある程度、経済的に安定すれば売却した物件を再購入することは可能です。ただし、すべてのリースバック運営会社で再購入が可能とは限らないため、再購入を考えている場合は、契約時にしっかり確認しておく必要があります。また、賃貸契約には更新が必要となるため、更新のときにも契約内容をしっかり確認しましょう。

買い戻しは損をする

リースバックをした物件をいずれ再購入することは可能なことが多いですが、実はデメリットもあります。大きなデメリットとしては、リースバックの物件を再購入する場合、売却したときの買取金額より再購入するときの価格のほうがかなり高くなるという点があげられます。高くなる理由としては、購入時に必要になる登記の変更や司法書士への報酬、場合によっては利益を加算した金額で設定するためです。そのため、リースバックでの買い戻しは、金額だけでいうと損をするということになります。

再購入しやすいリースバック契約も

実は、リースバックの物件を再購入したいと考えてる人のために作られた契約方法もあります。例えば、リースバックのメリットである一時的な資金調達やローンの解消、住み慣れた家に住み続けられるという点を残しつつ、リースバック時に更新可能な賃貸契約を結び、住む期間が長くなるほど再購入価格が下がるという契約です。他にも、リースバック運営会社によってさまざまな契約内容があるので、いくつかの会社に相談してみるのもおすすめです。

リースバックは契約内容をしっかり確認！

リースバックは専門的な知識を持っていなければ難しいことが多いですよね。リースバックをするときは、住宅ローンの支払が滞り、経済的に余裕がない状態にあるため、リースバックのメリットばかりに目が行きがちになります。当然、リースバックには大きなメリットがたくさんありますが、契約するときには、将来を見据えて決断をしましょう。リースバックの契約内容は会社によって違いがあります。そのため、契約内容をしっかり確認し、納得のいく契約を！

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リースバックはサービスを理解することが大切

リースバックは住宅ローンの支払が難しくなった方には魅力的なサービスです。しかし、せっかくリースバックを利用しても「家賃が払えない」「売却価格が安くて損をした」なんていうことになっては意味がありません。もしリースバックを利用するなら、サービスの内容だけでなく、賃料・家賃相場や買取価格などもしっかり確認し、検討することが大切。リースバックで損をしないようにしましょう。

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