リースバック契約の流れについて｜重要なポイントを紹介

住宅ローンの返済が難しくなり、大切なマイホームを手放さなければいけなくなったとき、リースバックを利用する方が増えています。リースバックとは、不動産を売却したあとも住み慣れた家に住み続けることができるという契約で、引っ越しする必要がなく家の売却を余儀なくされた方にとって魅力的なサービスです。しかし、リースバックをはじめて利用する方にとっては、わからないこともたくさん。リースバックを利用したいと考えているなら、まずは契約の流れを抑えておく必要があります。そこで今回は、リースバック契約の流れについての重要なポイントを紹介していきたいと思います。

リースバック契約の大まかな流れを知ろう

住宅ローンの返済がさまざまな理由で滞り、マイホームを手放さなければいけないという状況は、人生の中で何度もあることではありません。そのため、リースバックを利用する人の多くは、わからないことだらけで、不安もたくさんあるでしょう。リースバックをする前には、まず契約の大まかな流れを理解しておくことが大切です。ここではまず、どのような流れでリースバック契約が行われていくのかを見ていきましょう。

リースバックの申込みまで

最初に、さまざまなリースバック運営会社の中から契約したい会社を選び、申込みをします。申し込みと同時に見積もりを取ると良いですが、このとき、何社か同時に見積もりをし、比較するのも問題ありません。基本的にはその日のうちに不動産リースバック業者から「申込内容の確認」の連絡が入ります。さらに仮査定を行い、審査が問題ない方は申込みを行います。このとき、数社で見積もりをしている場合は、その旨を伝え、申込みを待ってもらうことも可能です。

リースバックの申込みから本審査まで

リースバック運営会社が決まり申し込みをすると、会社から必要書類が送られてきます。同時に「現地調査」「面談」の日程調査が行われるので、必要書類一覧を見ながら、書類の準備を行いましょう。リースバックでは「面談」が必須事項で、会社の担当者や外注された不動産鑑定士が訪問します。この面談と現地調査を元に本審査が行われ、最終的な「家賃」「買取額」が確定します。確定後、本査定の結果が通知され、契約の意思確認が行われるという流れです。

リースバックの本審査確定から入金まで

本審査が終了し結果が通知されたあと、契約の意思を伝えると、今度は契約のための必要書類の準備をする必要があります。契約は、不動産リースバック業者の会社に訪問する形で行なわれるのが一般的で、遠方の方の場合は「出張費用」などの実費負担で、出張対応するケースもあります。契約が成立すると、リースバック運営会社から売買代金が支払われます。基本的には売買金額から諸費用を差し引いた金額で入金されるという仕組みなので、諸費用を持ち出しで支払う必要はありません。

リースバック後から賃貸契約まで

リースバックの契約が完了したら、マイホームが賃貸契約に切り替わるため、毎月の家賃の支払いが必要となります。初回契約時には2カ月分の前家賃が発生する場合が多く、次月からは1ヶ月の家賃を前払いという形で支払っていきます。賃貸契約に変わった時点でマイホームの所有者は自分からリースバック運営会社に変わっているため、リースバック運営会社のルールに従い家を賃貸で使用することになります。

リースバック賃貸契約後の更新

リースバック契約には、契約期間が決まっている「定期借家契約」を締結するのが一般的です。契約期間は契約内容によって違いますが、2年から3年という事が多く、この期間が終了すると再契約をしなければいけなくなります。多くの場合、契約期間終了時に自動更新になりますが、リースバック運営会社の都合などで契約更新ができないケースもあります。契約更新ができなければ、その時点で、引っ越しを考えなければいけなくなります。

リースバック後の買い戻し

リースバックの場合、契約更新が可能な場合はずっと家賃を払い賃貸で住み続けることが可能ですが、まとまった費用ができたときには買い戻しをすることが可能です。買い戻しが可能な契約をしている場合、買い戻し可能な期間と買い戻し金額が設定されているため、この契約内であれば買い戻しできます。もし、買い戻し可能期間に資金の準備ができたら、買い戻しも検討してみましょう。

リースバック後の退去

リースバックは、マイホームを売却したあとも住み慣れた家に住み続けることができるというのが最大のメリットですが、中にはマイホームに住み続ける理由がなくなり、他の賃貸物件に引越しを考える方もいます。リースバックの家賃の支払いが難しくなり、もっと安い家賃の物件に移るという方も少なくありません。そんなときは、リースバック運営会社に連絡すれば、いつでも退去することが可能です。

リースバック契約に必要な準備書類について

リースバック契約をするときは、契約の流れに合わせてさまざまな書類が必要になります。当然、リースバック運営会社から必要書類について説明があり、わからないときには相談することが可能です。しかし、契約前に、どんな書類が必要かを理解しておけば、契約がよりスムーズに進みます。ここでは、契約時に必要な一般的な書類について、細かく紹介していきたいと思います。

リースバック契約の申込みに必要な書類

リースバック契約の申込みでは、まず免許証や保険証などの「身分証明書」、そして「固定資産税通知書」「固定資産評価証明書」、さらに源泉徴収票や年金通知書などの収入証明書、ローン支払い明細書が必要となります。基本的に、どの書類も手元にある書類ですが、あまり目にすることがない書類もあるので、申込みをするまでに書類を揃えておきましょう。リースバック運営会社によっては、この他にも別に書類が求められることがあります。

リースバックの本契約で必要になる書類

リースバックの本採用のときにも揃えなければいけない書類があります。まずは「住民票」「印鑑証明書」「権利書」「マイナンバー」が必要です。基本的にはどの書類も市役所や区役所で取得することが可能です。そのため、書類を揃えるのにそれほど時間はかかりません。また、本契約では同時に契約前に加入している「火災保険（地震保険）の解約」手続きも行うため、火災保険の書類を求められる場合もあります。

リースバック契約の面談・現地調査の流れ

リースバックの契約をするときは、「面談」と「現地調査」が行われます。基本的には申込みをした段階で面談と現地調査の日程が相談によって決まり、日程が通知されます。リースバック契約では、リースバック運営会社の担当者もしくは外注された不動産鑑定士が訪問するというのが一般的です。ここでは、リースバック契約での面談と現地調査でどんなことが行われるのかを解説していきます。

リースバック契約の面談で行うこと

リースバック契約の面談では、まずリースバック運営会社の担当者もしくは外注された不動産鑑定士が訪問し顔合わせが行われます。そして、それまでに準備しておいた申込に関する必要書類の確認と受領を行い、簡易査定結果の説明がされます。さらに、リースバックの注意事項について説明され、同時にヒヤリングを行います。このとき、不明点があれば確認することができます。面談内容はしっかりメモを取り、疑問は納得いくまで確認しましょう。

リースバック契約の現地調査で行うこと

リースバック契約の現地調査では、まず建築図面や登記図面との照合が行われます。さらに接道状況の確認や隣地との境界線の確認、隣地との高低差の確認、隣地との擁壁の種類などを確認していきます。上下水道・ガスの種類と宅地内への引き込み状況の確認や建物の構造の確認、周辺施設の確認が行われ、近隣での事件性の聞き込み調査なども行っていきます。基本的には建物の状態と周辺環境についての調査が主な調査内容です。

リースバック運営会社の社内決算で行うこと

リースバック運営会社は、面談と現地調査の結果を元に、社内での本審査を実施します。担当者は面談と現地調査の結果を内部資料にまとめ、会社の上司や役員、社長などに提出します。ここで審査が行われ、最終的に「家賃」「買取額」が確定するということになります。この内部決算の結果を本審査結果として通知するという流れになっています。そして、この本審査結果の通知内容で、契約の意思確認を行っていきます。

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リースバック契約の流れでよくある疑問

リースバック契約は、一般の人にとってはわからないことがたくさんあります。しかし、実際はリースバック運営会社の指示のもと、さまざまなことが次々に進んでいくため、わからないことや疑問があっても相談できないまま契約してしまうケースも少なくありません。しかし、リースバック契約でトラブルにならないよう、疑問は解決した状態で契約するのが望ましいです。ここでは、リースバック契約の流れでよくある疑問を紹介していきましょう。

どのタイミングまで契約を断れるのか

リースバックはマイホームを売却するので、できるだけ高値で売却ができ、条件が良いリースバック運営会社で契約をしたいですよね。そんなとき、数社で見積もりをする方も多いと思います。その場合、当然、選択した会社以外は断らなければいけません。基本的には本契約の前までなら断ることが可能です。しかし、実務上は、契約の手前まで進んでしまうと、なかなか断りにくくなってしまうため、仮審査の段階で判断するのがおすすめ。

査定結果に対して価格交渉はできるのか

リースバックの場合、家の買取価格が思ったより安かったと感じる方は少なくありません。リースバックの場合、一般的な不動産売却に比べて買取価格が低いケースが多いため、想像以上に安いということもあります。これに対し、価格交渉をすることは可能です。ただし、会社として、査定ルールが厳格に決められていて、査定結果以上の交渉ができないリースバック会社も多くあります。価格交渉を希望する場合は、競合他社の査定額など数値面のデータを用意した上で、担当者に相談してみると良いでしょう。

地方のためリースバック業者での契約が難しいときは？

リースバック運営会社はそれぞれ対象エリアが決まっています。その対象エリア内であれば、出張契約が可能な会社がほとんどです。最近は、面談や現地調査、本契約以外のことは、ほとんどメールや郵送でおこなうため、何度もリースバック運営会社に足を運ぶということもありません。本契約は基本的にリースバック運営会社でおこなわれますが、これについても会社まで足を運ぶのが難しいという場合は相談をしてみましょう。

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笑吉不動産

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リースバック契約の流れを理解しよう

リースバックは、自分の家を売却し、さらにこれまで住んでいた家を賃貸契約するという仕組みのサービスですから、契約にはさまざまな手続きや書類が必要となります。リースバックの契約をスムーズに行うためには、契約の流れをしっかり抑えておくことが大切。もし、リースバックのサービスを利用したいと考えているなら、契約の流れまでしっかり理解しておきましょう。

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