リバース モーゲージってやばいの？｜リスクについて詳しく解説

最近、老後の資金に不安を持つ方が増え、それに伴い「リバースモーゲージ」というサービスが注目を集めています。リバースモーゲージとは、簡単に言うと、自宅を担保に銀行などから融資を受け、借りたお金は死んだあとに自宅を売却することで一括返済するという仕組みのサービスです。自宅を所有している方にとっては、老後の資金作りに便利なサービスですが、「リバースモーゲージってやばいの？」という疑問の声もあります。そこで今回は、リバースモーゲージが本当に危険なのか、そのリスクについて詳しく解説していきたいと思います。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にして銀行などからお金を借り、死亡したあとに担保になっていた家を売却して返済に当てるというもの。しかし、リバースモーゲージにはさまざまな条件があり、だれでも契約できるものではありません。契約する金融機関によっても契約内容に違いがあります。もしリバースモーゲージをするなら、まずはリバースモーゲージとはどのようなサービスなのかを理解しておくことが重要。ここではまず、リバースモーゲージについて解説していきます。

リバースモーゲージの基礎知識

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にして銀行などからお金を借り、死亡したあとに担保になっていた家を売却して返済に当てるというもの。生きている間は金利のみを毎月支払いする形になっているため、月々の支払いも少なく、老後の資金を手に入れることができます。リバースモーゲージは高齢者向けのサービスで、年齢制限があり、若い人は利用することができません。また、配偶者がいる場合は契約対象内であれば、死んだあとに配偶者が契約を引き継ぐことも可能です。

リバースモーゲージが出来た背景

リバースモーゲージというサービスが日本で導入されたのは1980年代です。持ち家に住み続けながら、年金では足りない生活資金を確保できる手段として導入されましたが、高齢化社会が進み、いわゆる「老後資金2000万円問題」などもあったことで、ここ数年注目を集めるようになりました。定年退職後で住宅ローンが残っていても、住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えることができ、老後の生活に対する不安を軽減できるサービスとして注目されたということです。

リバースモーゲージのリスクやデメリット

リバースモーゲージの商品を提供する銀行などの金融機関の商品サイトを見ると、老後の資金への不安を解消できるようなメリットばかりが目に付きます。しかし、当然、リバースモーゲージは良いことばかりではなく、デメリットもあります。もし、リバースモーゲージを利用するなら、デメリットやリスクもしっかり理解し契約しなければいけません。そこでここでは、リバースモーゲージのリスクやデメリットについて紹介していきます。

借り入れの限度額と存命期間の関係

リバースモーゲージは、契約時に最終契約期間が設定されている場合があります。例えば、この期間より長生きした場合、亡くなっていなくても借り入れした額のお金を一括で返済しなければいけないことも。また、リバースモーゲージで借り入れができるのは、一般的には住宅資産評価額の5割程度なので、長生きすればこの融資限度額まで使いきってしまうことも考えられます。長生きは幸せなことですが、リバースモーゲージの場合は長生きすればリスクがあることを知っておきましょう。

資産価値評価の下落

リバースモーゲージの融資の限度額は、契約時の住宅資産の評価額によって決まります。しかし、契約したあとで土地の価値が下がるなどして資産価値評価が下落した場合、一定期間で担保価値の見直しが行われ、融資限度額が見直しされる可能性があるんです。資産価値評価が下がれば、その時点で融資額が変わることがありますし、例えば債務者が亡くなったときにも不動産価値が下がっていれば、差額の分を相続人が負担しなくてはいけない場合もあります。

金利の上昇

リバースモーゲージの契約の多くは、変動金利型です。リバースモーゲージの場合、月々の利息返済をするという契約がほとんどですが、社会情勢等で契約時より金利が高くなれば、それだけ月々の支払額が増えてしまいます。リバースモーゲージは、生涯ずっと契約時の仕払い額と変わらないというものではないので、金利の上昇も頭に入れて契約をしましょう。将来的に月々の支払いが多くなっても生活に困らないような契約をすることが大切です。

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リバースモーゲージの注意点

リバースモーゲージは、デメリット以外のも注意しなければいけないことがいくつかあります。リバースモーゲージの注意点をしっかり理解しておかなければ、契約後に困ることもあるんです。また、リバースモーゲージを利用しようと思っても、対象にならないケースもあるため気をつけましょう。ここでは、リバースモーゲージで注意しなければいけない代表的なポイントを紹介していきます。

推定相続人の同意を求められる場合がある

リバースモーゲージは、債務者が亡くなったときに担保である自宅を売却し、借り入れを返済するという仕組みですが、土地や住宅を売却する際、相続人とのトラブルをあらかじめ避けるため、契約時に推定相続人全員の同意を求められる場合があります。また、相続人は債務者が亡くなったときに負担がかかる可能性があるため、リバースモーゲージの契約をするときは、推定相続人の理解を得ておきましょう。

資金用途が限定されていることが多い

リバースモーゲージにより得た資金は、使い道が制限されていることがあります。とくに、地方自治体の社会福祉協議会が提供しているリバースモーゲージでは、老後の生活資金としての用途しか認められていません。金融機関が展開している商品は、用途は比較的自由で、ローン返済やレジャー、リフォームなどにも使用できますが、それでも制限はあるので、契約時に確認をしましょう。

対象物件が限定されている

リバースモーゲージを利用したくても、物件の条件によって利用できない場合もあります。リバースモーゲージは土地と建物の評価をもと融資が行われるため、土地や建物の評価が低い場合は対象とならないということです。また、地域が限定されている場合が多く、売却時に売れやすい都市部のエリアに限定されているのも特徴です。そのため、地方の対象外エリアでは利用できないことがほとんど。

リバース モーゲージのリスクを理解しよう

リバースモーゲージは老後の資金の不安がある方にとって、とても魅力的なサービスです。しかし、当然、デメリットやリスクもあります。もしリバースモーゲージを利用したいと考えているなら、自分が対象となるのか、そしてデメリットやリスクについてもしっかり考えていかなければいけません。リバースモーゲージは大切な自宅を担保にするわけですから、リスクまで理解し契約をしましょう。

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