リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリットは？仕組みやリスクを解説

近年、テレビやネットなどでも老後資金に関する話題が取り上げられており、不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。そんな老後資金の対策の一つとして「リバースモーゲージ」や「リバースモーゲージ型住宅ローン」と呼ばれるものに注目が集まっています。リバースモーゲージ自体は住んでいる自宅に継続して住み続けながら、その自宅を担保に老後資金を借りれるものですが、高齢になってから住み替えやリフォームを検討している人には、「リバースモーゲージ型住宅ローン」という選択も注目されています。不動産を有効活用できますが、巷ではデメリットが紹介されることも多くネガティブな印象を持っている方も少なくありません。
今回はリバースモーゲージ型住宅ローンの仕組みやデメリットについて詳しく解説していきます。

リバースモーゲージ型住宅ローンとは

リバースモーゲージ型住宅ローンとは新しく建てる家を担保として銀行から融資を受け、住宅ローンの契約を行う仕組みです。住宅金融支援機構のリ・バース60を元に提携している金融機関が提供しています。契約者が死亡時に担保に入れた不動産を売却し、借入元本を返済する点は通常のリバースモーゲージと同じですが、資金用途は住宅関係の資金に限られており、生活費として利用することができません。また、利用できるのはシニア世代のみ年齢制限もあるので注意が必要です。

毎月の返済額は利息のみ

通常の住宅ローンの場合、元金と利息を毎月払っていくことになりますが、リバースモーゲージ型住宅ローンの場合は利息のみの支払いのみとなります。従来の住宅ローンと比べて毎月の返済額が少なくなるため、定年を迎え就労が難しいシニア世代にとっては負担が少なく生活資金を確保できるのはありがたい点です。ただし、金利は変動するので注意が必要です。

元金の返済方法は2種類

元金についてはリコース型とノンリコース型という種類に分かれます。リコース型は契約者が死亡した後に相続人が残債を負担します。ノンリコース型の場合は契約者の死亡後に担保としていた家を売却して返済し、残債を相続者が追うことはありません。ただし、ノンリコース型の場合は金利が比較的高くなっているため、毎月の負担が少し高くなります。先々のことを考えてノンリコース型を選択する人も増えているようです。

シニア世代のみ対象

リバースモーゲージ型住宅ローンの契約は50歳以上などシニア世代からに限定されているのが特徴です。通常の住宅ローンは契約時は65歳未満、完済は80歳未満が要件であることが多いですが、リバースモーゲージ型住宅ローンの場合は家の評価額がよく、担保価値が認められれば上限の要件を設けていない金融機関もあります。そのため、退職して「今更住宅ローンを組めない」と思っている方でも住宅ローンの契約が可能です。

リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリットとリスク

リバースモーゲージやリバースモーゲージ型住宅ローンについては巷でネガティブな意見も囁かれています。家を担保にして老後資金を確保できるのであれば、ありがたい制度ではありますが、なぜ否定的な意見が出てくるのでしょうか。以下ではリバースモーゲージ型住宅ローンのデメリットやリスク、注意点についてまとめていきます。リスクをしっかりと理解した上で契約するようにしましょう。

金利によって返済額が変わる

リバースモーゲージ型住宅ローンの多くは金利変動型を採用しています。超低金利時代とも言われており、金利は比較的低いですが、それでも金利変動型を選択すると、金利が上振れすれば毎月の返済額が上がります。逆に下振れの場合は返済額が下がるとも言えますが、毎月の返済額が変わることは一つのリスクです。特に上振れしてしまった場合は家計を圧迫してしまうので注意が必要です。リスク回避のためにも金利が上昇しても返済できるかのシミュレーションをしっかりと行うことをおすすめします。

家を遺族に残せない可能性も

リバースモーゲージ型住宅ローンは契約者が死亡した場合、現金で一括返済や債務を引き継ぐことができない場合、相続人となる遺族に家を残せない可能性もあります。裏を返せば相続人が一括現金で元金を返済できれば残すことは可能ですが、全員ができるものでもありませんよね。「子供は独立して家を相続する人もいない」と考えていても、万が一のことが起こることもあります。そのため、リバースモーゲージ型住宅ローンを組む場合は相続人に該当する子供や配偶者と事前に話し合うことが大切です。

団体信頼生命保険の加入ができない

通常の住宅ローンであれば団体信用生命保険が利用できますが、リバースモーゲージ型住宅ローンの場合は対象外となります。ゆえに契約者が死亡した場合は借入金を一括で返済する必要があるので注意が必要です。なお、現金一括返済のオプションとしては以下の2パターンが考えられます。
・自宅の売却金で返済または貯蓄などのまとまった資産で返済
・契約時に連隊責任者になることで利息の返済を継続する条件であれば住み続けられる
相続人への影響もあるため、やはり事前に相談してから契約することをおすすめします。

リバースモーゲージ型住宅ローンに向いている人

リバースモーゲージ型住宅ローンはメリットもありますが、デメリットは注意しておくべきポイントもあります。そのため、ローンを組む前にきちんと検討し、家族や将来の相続人ともあらかじめ相談をしておくことが大切です。また、リバースモーゲージ型住宅ローンの利用が向いている人とそうでない人がいるので留意しておきましょう。ここではリバースモーゲージ型住宅ローンの利用に向いている人の特徴とその理由について具体的に説明していきます。

住宅ローン返済の負担がある人

月々の住宅ローンの返済が家計を圧迫しており、負担を感じている人にとってはリバースモーゲージ型住宅ローンの利息分のみの支払いという仕組みは非常に魅力的です。シニア世代にとっては退職後も長く返済が続く場合は支払いが厳しいと感じてしまっている人も多いのではないでしょうか。今の生活が厳しく、ゆとりを持たせたいと考えている方にとっては、リバースモーゲージ型住宅ローンを検討してみても良いかもしれません。

家を手放しても問題がない人

リバースモーゲージ型住宅ローンは基本的に死亡時に相続人が売却をして返済に充てるケースが多いため、家を手放しても問題がない人にはおすすめです。後々、相続人が「家を資産として残したかった」という後悔にならないよう事前に話し合いをしておくことも大切です。逆に相続人がいない場合はリバースモーゲージで得られるメリットは大きく、なんの懸念もなく家を手放すことができるでしょう。

老後のライフスタイルに変更したい人

基本的にリバースモーゲージ型住宅ローンの場合は生活資金ではなく住宅関係の資金としてのみ利用が可能です。そのため、老後のライフスタイルに変更したいと考え、郊外から便利な地域に引っ越したり、バリアフリーのリフォームを検討していたりするシニア世代の方にはおすすめです。また現在の住宅ローンの返済の負担が大きい場合にリバースモーゲージ型住宅ローンに切り替えることも可能なので、老後のマネースタイルに合わせた変更を行いたい方にも向いていると言えるでしょう。

リバースモーゲージ型住宅ローン以外の選択肢

これまでリバースモーゲージ型住宅ローンに向いている人やデメリットについてご紹介しましたが、それ以外の選択肢についてもご紹介しておきます。場合によってはリバースモーゲージ型住宅ローンではなく、他の選択をした方が良いケースもあるので様々な可能性を検討しておくことをおすすめします。悩んでいる方は以下のオプションも一度検討してみてくださいね。

リースバックの利用

リバースモーゲージ型住宅ローン以外に一旦不動産を売却し、そのまま売却した不動産を借りることで住み続けられる「リースバック」という制度があります。リバースモーゲージの場合、「いずれ買い戻したい」「現金化した資金を事業資金に充てたい」という場合は利用できません。また、50代未満の若い世代であれば利用できないため、このような場合はリースバックの利用を検討してみても良いでしょう。

リースバック業者選びに迷っている方におすすめはこちら！

ピタットハウス 北浜店

https://www.pitat.com

全国に650店舗を展開する総合不動産ショップ。賃貸や売却など不動産のプロならではの目線で多くの実績と厚い信頼を誇っています。そしてリースバック事業も積極的に展開しており、老後のための資金調達や相続整理、住宅ローンの負担解消など様々な事情に合わせて対応してくれます。幅広い世代に人気のあるサービスで、相談も気軽にできます。

リアルエステート

https://re-estate.co.jp

株式会社リアルエステートは、全国対応のリースバックサービスです。豊富な経験とノウハウを持つ専門家と連携し、リースバックや賃貸経営、不動産投資のサービスを提供しています。東京都中央区を拠点に、多くの事例と実績を持ちます。無料査定を実施しており、安定した収益を目指すお客様に最適なサービスを提供することをお約束します。

笑吉不動産

「住まい」や「暮らし」に関する専門的な知識と経験を持つ業者として、愛知県名古屋市守山区を拠点に売買物件や賃貸物件のサービスを提供しています。お客様のニーズに合わせた最適なサービスを提供することを目指しており、多くのお客様からの信頼を得ています。売買物件や賃貸物件の取引に関することで、安心してご相談いただける業者として、地域での実績を積み重ねています。

賃貸にする

少しずつの収入を得たいのであれば、自宅を賃貸として出してしまうというのも一つの方法です。自宅を賃貸として出しつつ、自分は家賃を支払って高齢者向け住宅に住むという選択肢もあります。賃貸であれば、一時的な貸し出しになるため、将来子供世代に賃貸物件として残すことも可能です。特に家を残したいという考えがある場合は賃貸という手段を検討しても良いかもしれません。

売却する

今すぐまとまった資金を得たいのであれば、リバースモーゲージ型住宅ローンの利用をせずに自宅を売却してしまうというのも一つの方法です。特に老人ホームに入所するようなことを検討している場合は自宅が不要になることも多いので、そのようなタイミングであれば敢えてリバースモーゲージ型住宅ローンを組む必要はないかもしれません。とはいえ、やはり今すぐ自宅を手放したくないからリバースモーゲージ型住宅ローンを検討するのでしょうから金額のシミュレーションなどを行ってみることをおすすめします。

リバースモーゲージ型住宅ローンはよく検討してから利用しよう

今回はリバースモーゲージ型住宅ローンの仕組みやデメリット、リスクなどを中心にご紹介しました。毎月の返済が利息のみであり、自宅に住み続けたまま融資を受けることができるのでメリットも大きいですが、相続人に残せないというデメリットもあるので注意が必要です。そのため、将来の相続人となる家族ともあらかじめしっかり話し合って、色々なケースをシミュレーションしながら家族が納得いく形を見つけるようにしましょう。

リバースモーゲージに関連する記事