リバースモーゲージの金利相場は？基本知識とリスクを解説

近年、世間では「老後2,000万円問題」という言葉が話題となっており、老後資金について不安に感じている人もいるのではないでしょうか。そんな老後資金の対策の一つとして「リバースモーゲージ」に注目が集まっています。これは自宅や土地などの所有している不動産を担保にして融資を受けることができる制度です。しかし、この制度は融資という性質を持っているため、もちろん金利が発生します。今回はリバースモーゲージの基本知識や金利相場、リスクについて詳しく解説していきます。リバースモーゲージを検討している方はぜひ参考にしてみてください。

リバースモーゲージの仕組みと金利

リバースモーゲージとは持ち家に住み続けながら住宅を担保にして融資を受ける制度です。契約者が死亡した際に担保としていた不動産を売却などで処分し、借入金を返済していく仕組みとなっています。普通の住宅ローンであれば受け取った融資額を月々返済していきますが、リバースモーゲージは借り入れ分の残高を最後にまとめて返済するような仕組みになっているのが特徴です。各都道府県の社会福祉協議会や金融機関が取扱っており、金利やサービスも異なるのでよく検討してから借入れすることが大切です。

リバースモーゲージの性質

繰り返しになりますが、リバースモーゲージは融資の一種です。そのため、最終的には融資を受けた分に相当する分を返済する義務が発生します。それが担保にした自宅や土地に該当するというのがこの仕組みの特徴なのです。融資である以上は金利が発生するため、住宅ローンと似たような仕組みを持つ信託商品の一つと考えた方が良いでしょう。しかし金利は通常の住宅ローンに比べて高く設定されているので注意が必要です。以下ではもう少し詳細に説明していきます。

リバースモーゲージの金利相場とは

リバースモーゲージは住宅を担保にして融資を受ける制度で、自宅を手放すことなくまとまった資金を手に入れられることから近年注目を集めています。貸付である以上は金利も気になるところ。普通の住宅ローンの場合は0.5〜1.5％の金利であるのに対して今回ご紹介するリバースモーゲージはおおよそ4％前後と言われています。民間運営の融資の場合、範囲としては3.5〜4.5％が多くなっていますが、金融機関によってもサービスや手数料なども異なるため、ご自身に合った商品を総合的に判断することが非常に大切です。

金利分を月々に返済

リバースモーゲージは借入人つまり契約者が死亡した時点で契約が終了し、元本を返金する義務が発生します。生前の元本返済義務は生じませんが、生きている限りは金利を払い続ける必要があります。もちろん商品によっても異なりますが、終わりのある住宅ローンに比べて、死亡するまで金利を毎月払い続けることが負担に感じてしまう人もいるかもしれません。なお、元本の返済は契約者が死亡した時点で相続者が現金で一括払いもしくは担保としていた物件を売却して支払うなどのパターンが一般的と言われています。

リバースモーゲージの金利リスク

老後資金の調達に注目が集まっているリバースモーゲージですが、もちろんデメリットやリスクもあります。特にリバースモーゲージは金利リスクが大きく、しっかりと認識をした上で契約をすることが大切です。契約してから「こんなことになるとは知らなかった」ということがないようにしたいところです。どのような金利リスクがあるのか、また金利以外のリスクについても合わせて以下で解説していきます。

金利上昇リスク

通常の住宅ローンの場合は変動もしくは固定金利を選択することが可能です。しかし、リバースモーゲージは基本的に変動金利が採用されており、月々の支払額は金利によって変動します。つまり、将来の経済動向によっては金利が上がり支払額が増えてしまうというリスクがあります。また、住宅ローンで加入する団体信用生命保険に加入ができないのも注意が必要です。契約者が死亡した場合や高度障害状態になっても支払義務が生じるため、相続者に負担がかかる可能性があります。

短期プライムレート

リバースモーゲージの金利は短期プライムレートと呼ばれるものと関連があります。中には各銀行の住宅ローンに連動していると言われるものもありますが、実はこの住宅ローンも短期プライムレートに連動しているのです。
ではこの短期プライムレートとは何でしょうか。これは銀行が最優良企業に融資を行うときの最優遇貸出金利の内、短期の金利を指します。リバースモーゲージはこの短期プライムレートをベースに上乗せしているイメージです。2001年から2020年の間では1.875％が上限でしたが、過去には7％になったこともあり、情勢や経済状況に応じて変動するリスクがあることは理解しておく必要があります。

金利以外にもリスクがある？

リバースモーゲージは金利上昇リスク以外にもリスクがあると言われています。まず、担保評価下落リスクです。これは担保に入れている自宅の評価が下がってしまうことによって融資額が下がったり、返済に影響を与えたりする可能性があります。融資額は基本的に契約時の担保評価額に応じて決まりますが、不動産の価値が大幅に下がった場合は最悪の場合、融資がストップする場合があります。他にも想定よりも長生きしてしまうと、融資限度額に達した時点で元金と利息を一括返金しなければならないので結果的に負担がかかる可能性もあります。

国が運営するリバースモーゲージの金利

リバースモーゲージは民間のものが多いですが、国が運用するものもあります。こちらは金融機関ではなく各自治体が運用しているものであり、生活支援の目的として制度が存在しています。こちらは金利の変動が少ないのが特徴ですが、年齢や融資の使用用途、条件などの制限があるので誰でも利用できるものではありません。以下でもう少し詳細について解説していきます。

国が運営するリバースモーゲージとは

国が運営するリバースモーゲージは「不動産担保型生活資金」とも言われています。各都道府県の自治体の社会協議福祉会が運用しているサービスです。この団体は地域住民が安心して暮らせることを実現することを目的としており、こちらの「不動産担保型生活資金」もあくまで高齢者の自立した生活を支援するための目的で設定されたものです。そのため、利用のための条件があり制限されていることが多くなっています。高齢者世帯を対象とし、土地や建物を担保として生活資金を融資するという点は各金融機関が行っているものと同じです。

金利の変動が少ない

こちらのリバースモーゲージは金融機関が企業に対して1年以上の長期で貸出しをする際の最低限度となる金利「長期プライムレート」もしくは最大年利3％のいずれか低い方決まっており、上限があります。近年、長期プライムレートは1％前後になっているため、金利は低くなっています。こちらは上限が決まっているため、金融機関が実施しているリバースモーゲージに比べて変動リスクがないため、計画を立てやすいのも特徴です。

国が運営するリバースモーゲージは制限が多い

生活資金を提供して高齢者が自立した生活を送れるようにすることを目的としているためサービスを利用できるのは65歳以上と制限があります。また、土地付き一戸建てを持っている人であり、土地に担保権や賃借権が設定されていないなど条件があるため利用できる人が限られています。利用用途は旅行や趣味に費やす資金ではなく、あくまでも生活資金のみとされているため、誰でも利用できるものではありません。

リバースモーゲージ以外の選択肢「リースバック」

リバースモーゲージは所有している不動産を活用して融資を受けられるため、魅力を感じている人も多いですが、それ以外の選択肢も検討してみることをおすすめします。例えば、リバースモーゲージに似ているようなものであれば「リースバック」と呼ばれるものがあります。こちらは金利が発生しないため、リバースモーゲージの金利問題に頭を抱えるようであれば検討してみる価値はあるかもしれません。

金利が発生しない

まず、冒頭でお伝えした通り、リースバックの場合は金利が発生しません。リースバックは一旦自宅を売却し、その売却先と賃貸契約を締結することで住み続けられるようにする制度です。すでに売却をしてしまっているため、金利が発生することはなく、月々の支払いはリース料つまり賃料のみで済みます。しかし、リバースモーゲージの金利とリースバックの賃料の比較はあらかじめしておいた方が良いでしょう。

リースバックは建物の再購入に向かない

リースバックは一度不動産を売却してしまいます。もちろん、将来的に買い戻すことも可能になりますが、一般的には再購入価格は売却価格よりも高くなっているため、買い戻しは現実的ではありません。古くなった不動産を売却時よりも高い値段で購入するのは懸念に感じるのではないでしょうか。近年では買い戻しの難しさを解消するために「リースバックプラス」というものも登場していますので気になる方は検討してみても良いかもしれません。

複数の不動産会社に査定を依頼しよう

リースバック事業者は売却目的ではなく、不動産投資を目的としているケースがほとんどです。一度売却してしまうと賃貸として賃料を支払うことになりますが、賃料は期待利回りのパーセンテージで変動するため、これを低い金額で設定している不動産会社を探すことが大切です。不動産会社は1社に限定せず、複数社に査定を依頼し、相談することで家賃を安く抑えられる可能性もあります。

リースバック業者選びに迷っている方におすすめはこちら！

ピタットハウス 北浜店

https://www.pitat.com

全国に650店舗を展開する総合不動産ショップ。賃貸や売却など不動産のプロならではの目線で多くの実績と厚い信頼を誇っています。そしてリースバック事業も積極的に展開しており、老後のための資金調達や相続整理、住宅ローンの負担解消など様々な事情に合わせて対応してくれます。幅広い世代に人気のあるサービスで、相談も気軽にできます。

リアルエステート

https://re-estate.co.jp

株式会社リアルエステートは、全国対応のリースバックサービスです。豊富な経験とノウハウを持つ専門家と連携し、リースバックや賃貸経営、不動産投資のサービスを提供しています。東京都中央区を拠点に、多くの事例と実績を持ちます。無料査定を実施しており、安定した収益を目指すお客様に最適なサービスを提供することをお約束します。

笑吉不動産

「住まい」や「暮らし」に関する専門的な知識と経験を持つ業者として、愛知県名古屋市守山区を拠点に売買物件や賃貸物件のサービスを提供しています。お客様のニーズに合わせた最適なサービスを提供することを目指しており、多くのお客様からの信頼を得ています。売買物件や賃貸物件の取引に関することで、安心してご相談いただける業者として、地域での実績を積み重ねています。

リスクやデメリットもよく考えてから老後資金の準備を

今回はリバースモーゲージの金利リスクを中心に仕組みやその他のリスクについてもご紹介しました。将来的に不要になる自宅や土地を担保に入れ、生活資金の融資を受けられるのでありがたい制度ではあります。しかし、今回ご紹介した通り、金利変動リスクや評価額下落リスクなどもあるので、事前にしっかりと検討することをおすすめします。また、相続人に負担がかかる可能性もあるので、家族ともよく相談をするようにしましょう。メリット・デメリットを把握した上で納得できる形で進められるようにしてくださいね。

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