リースバックの相談｜悩みや不安・トラブル解決方法を紹介

マイホームを手に入れることは、誰にとっても大きな喜び。人生の節目になる出来事といるでしょう。ただ、マイホームの購入はさまざまなリスクをはらんでいます。たとえば、住宅ローンを組んだ場合、収入減により返済が困難になる可能性があります。そうなると、マイホームを維持できなくなり、手放さざるを得ないことも考えられます。そんな時に検討したいのが、不動産売買の手法のひとつであるリースバック。今回は、そのリースバックに関する悩みや不安・トラブルについて解説。合わせてメリット・デメリットなどの情報も紹介していきます。

リースバックとは？

リースバックは略した呼び名で、正式名称は「sales & leaseback」。直訳すると、売却と賃貸という意味になり、マイホームを売却する際に使われる不動産売買の手法のひとつです。売却した後にリースバック業者と賃貸契約を取り交わし、そのまま同じ家に住み続けることができるのが大きな特徴となっています。

リースバックの手続き

リースバックの手続きは、業者による家の査定から始まります。そして物件の現状を確認した上で、売り主の希望条件も考慮に入れながら、売却額、家賃などの条件を提示。納得できたら賃貸契約を結びます。その後、売約代金が支払われ、所有権の移転が実施されて、手続きは完了です。またほとんどの場合、買い戻しができる「再売買予約権」をつけることができます。

リースバックの困りごとにはどんなものがある？

リースバックは、最近になって注目を集め出した不動産取り引きの手法。住宅ローンの返済が苦しくなって家を売却しなければならなくなった、老後のためにまとまった額の資金を確保したい、などさまざまなニーズに対応でき、しかも同じ家に住み続けられるのがポイントです。ここでは、そんなリースバックに多い悩みや不安などを取り上げて解説していきます。

ローンが残っていても利用できる？

これは誰もが気になるところですが、リースバックは住宅ローンがあっても利用は可能です。ただ気をつけたいのがローンの残高。というのも、売却価格がローンの残高を上回っていることが利用条件となっているからです。もし売却価格をローンの残高が上回っている場合は、一度任意売却をしてから、リースバック契約を結ぶことで解決できます。

賃貸契約の更新はできる？

業者に家を売却した後、賃貸契約を締結して、引き続き同じ家に住むことができるのがリースバックの魅力のひとつ。その賃貸契約ですが、通常は「定期借家契約」となっているので、契約期間が満了した後でも更新は可能です。ただし、業者の判断により、再契約できない場合もゼロではないことは念頭に置いておいたほうがいいでしょう。

賃料は値上がりする？

基本的には、賃料が大幅に上がることはありません。賃料にも影響が出てしまうほどの急激な経済環境の変化がない限り、当初に決めた賃料で住み続けることができます。業者側にとっても、安定した賃料収入が見込めるのであれば、もし値上げして住居人が退去してしまうようなことになると、マイナス面のほうが大きくなってしまいます。

買い戻しが前提でなければ利用できない？

リースバックは、多くの場合で買い戻しの契約をつけることができます。売り主側が希望することもあれば、買い主側が希望することもあります。ただし、必ずしも買い戻しをしなければならないわけではありません。その物件が流動性が高いと判断されれば、買い戻し契約をしなくてもリースバックを利用できることもあります。

買い戻しを断られることもある？

買い戻しの契約は、リースバックを利用する際に、賃貸契約と合わせて行ないます。その際、金額や期間など買い戻しの条件を決めておくのが一般的。通常であればその条件通りに買い戻すことができますが、たとえば、賃料が数ヶ月にわたって滞納されるといったことが起きると、買い戻しの契約が消滅することもあるので注意が必要です。

リースバックのメリット

リースバックは、家を売却する時に利用できる不動産取り引きの一種。メリットが多くあるため、最近では検討する人も増えています。この項目では、そのメリットの中から7つをピックアップ。それぞれについて詳しく解説していきます。ぜひ最後まで読んで、リースバックが自分にとって適切な方法なのかをチェックしてください。

家を売却した後でも住み続けられる

家を売却すると、自分の所有物ではなくなるので、それ以上住み続けることはできません。当然のことながら新居を探さなければなりませんが、高齢者の場合、新たに住宅ローンを組むのが難しくなります。また、賃貸物件を見つけるのも簡単ではありません。その点リースバックは、賃貸契約をすることで、家賃を払いながら同じ家に住むことができます。

スピーディーに現金化できる

通常の手法で家を売却しようとすれば、買い主を探さなければなりません。しかし都合よく買い主が現れるとは限らず、短くても数ヶ月はかかるともいわれています。また買い主が現れない可能性もあり、そうなれば売却さえできなくなり、資金も調達できません。しかしリースバックは、専門業者が買い主なので、現金化までがとてもスピーディーです。

将来的に家を買い戻せる

自宅を売却したとしても、また買い戻したいと思っている人は少なくありません。リースバックでは、売却後に買い戻すことができる「再売買予約権」をつけられることがほとんどです。ただし、事前に決められた期間・金額を遵守しなければなりません。また、賃料の滞納があると、権利が消滅してしまうこともあるので気をつけましょう。

所有するためのコストが不要になる

マイホームを購入するためには、多額の資金が必要となります。そして購入した後でも、所有するためのコストがかかり続けます。固定資産税や都市計画税といった税金は、その代表的なものといえるでしょう。そして、火災保険に加入することになれば、保険料の支払いもコストとなります。リースバックでは、所有権が移転するので、そうしたコストが不要となります。

老後の資金を借金なしで調達できる

高齢化が進んでいる日本では、最低限の資金が手元にないと、安心して老後の生活を送ることができません。しかし、老後のための資金を融資などで賄うと、返済していく必要があり、かえって重荷になることもあり得ます。その点リースバックは、家を売却して資金を確保するので、融資のように返済に追われることがありません。

資金の使い道に制限がない

融資の場合は、資金の使い道が限定される場合があります。後述するリバースモーゲージも、持ち家を活用して資金を確保することが可能で、リースバックと共通する点もありますが、融資なので資金の用途が狭いのが難点。しかしリースバックは売却による資金のため、使い道は自由。老後資金はもちろん、事業資金にも使えます。

家を維持するためのリスクがなくなる

マイホームは資産でもありますが、維持していく途上では、さまざまなリスクが発生することも覚悟しなければなりません。たとえば、住宅ローンが残っていれば、経済状況の変化で金利が上昇し、返済が苦しくなる可能性があります。また、資産価値の下落もリスク要因となります。リースバックなら、そのようなリスクを抱えることがなくなります。

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リースバックのデメリット

リースバックには、すでに紹介したように幅広いメリットがありますが、デメリットがあるのも確か。主なものとして、売却価格・賃料といった金額に関するもの、所有権に関するもの、継続性に関するものなどのデメリットがあります。ただメリットとデメリットの両方のバランスをトータルで考えることが重要になってきます。

相場よりも売却価格が安くなる

最も大きなデメリットといえるのが、売却価格が市場価格より安くなること。リースバックには、一般的な売却と違い、家賃の滞納、買い戻しの可能性があるため自由に売却できない、などのリスクが発生します。業者はそのようなリスクに備える必要があり、売却価格を相場より低めに抑えることで、対策をすることになります。

賃料が相場より高くなる場合が多い

リースバックには、すでに述べたように、リスクが少なくありません。業者はそのリスク回避の方策として、利回りを優先した賃料にすることが一般的。その結果として、周辺の不動産相場よりも、賃料が高く設定されてしまいます。また、売却価格と賃料が連動しているのも特徴で、高い価格で売却すれば、それにともない家賃も高くなります。

所有権が移転する

リースバックは、売却後も同じ家に住み続けられるのがメリットです。そのかわり、所有権は業者に移転することになります。所有権を失うということは、住んでいる家を自分勝手にいじれなくなることを意味します。たとえば、リフォームをしたり、増築・改築をすることは、原則できなくなることは覚悟しておいたほうがいいでしょう。

賃売却価格より買い戻し価格が高くなることが多い

リースバックの特徴のひとつに、契約時に「再売買予約権」をつけられることがあります。この権利があることで、家を買い戻して再び所有者となることが可能となります。ただし、その買い戻し価格には注意が必要。業者もビジネスである以上、収益をあげなければならず、利益を上乗せした価格にならざるを得ません。その結果、売却価格よりも買い戻し価格のほうが高くなるのです。

今後も住み続けられるとは限らない

リースバックでは、業者と賃貸契約を交わすため、売却後も引き続き同じ家に住むことができます。ただその契約は、今後も住み続けられる保証とはなりません。なぜなら、賃貸期間が定められている「定期借家契約」となっていることが多いためです。もちろん、契約満了後に再契約することはできますが、業者の判断でそれができなくなる可能性もゼロではありません。

リースバック業者の選び方

リースバックは、不動産取引の中でも、最近になって登場した新しい方法。そのため、新規業者が参入しやすいのが特徴となっており、サービス提供業者が増加傾向にあります。選択肢が多いのはプラス要素といえますが、家の売却は金額が大きくなるため、業者選びは慎重を期したほうがいいでしょう。そこでここでは、業者の選び方をまとめてみました。

売却金額

リースバックは、一般的な不動産の売買と異なる点をもっています。そのひとつが、売却後に賃貸契約をするため、業者が自由に物件を売買できないこと。そうした性格上、業者はリスク回避策として、売却金額を相場より低めにします。そのため、相見積もりをとって、複数の業者の売却価格を比較してから決めるほうがいいでしょう。

賃料

リースバック業者は、物件を買い取ったとしても、賃貸契約があるので自由に売買を行えません。そのため、賃料で利益をあげる必要があります。結果として、不動産相場とは関係なく、利回りを重視した賃料となります。そうした事情もあるので、その業者が利回りをどの程度に設定して賃料を決めているのかもポイントです。

諸経費

リースバックで家を売却した場合、さまざまな名目の経費がかかることになります。売買に必要な経費としては、仲介手数料や登記関連費用など、賃貸に必要な経費では、敷金や礼金などがあります。業者を選ぶ際には、こうした経費をどの程度請求しているのかも確認したいところ。仲介手数料を無料としているところもあるので、事前に確認しておきましょう。

買い戻し条件

リースバックでは、後で買い戻すことができる「再売買予約権」をつけられる場合があります。その際、金額などの条件を決めてから契約しますが、その内容も業者選びの基準になります。また契約書に詳細を明記しているかチェックするのも大事。具体的に記載していないと、後になって解釈の違いが出て、トラブルとなる可能性もあります。

住める期間

リースバックでは、賃貸契約を取り交わしますが、その契約方法にも留意しなければなりません。通常は「定期借家契約」で、契約期間が決められています。特徴は、契約期間が満了した場合、再契約をする・しないは業者が判断するところ。住める期間を重視するなら、正当な理由がない限りは退去させられない「普通借家契約」で契約できる業者を選びましょう。

業者の実積

リースバックは比較的新しい部類の不動産取引。参入している業者の規模も多岐にわたっており、有名不動産会社から中小の企業まで、さまざまです。ただ売却価格などの条件面であまり差がないことも少なくありません。そんな時には、業者の実績に注目してみるのもひとつの方法。実積が十分であれば、安心して契約することができます。

リースバックに不安がある場合はリバースモーゲージも検討対象

不動産を活用して資金を確保する手法には、リースバックのほかにリバースモーゲージもあります。リースバックよりも歴史が古い手法で、扱っている業者も多くあります。リースバックに不安を感じている場合には、このリバースモーゲージを検討してみるのもひとつの方法。ここでは、両者の違いなどを紹介していきます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、不動産を担保にして資金を調達する方法で、形態は融資となります。特徴のひとつは、債務者が亡くなった後に、相続人が担保物件を売却などして、元本を返済するところ。高齢者向け融資としては広く知られている方法です。毎月の支払いが利息のみなので、負担を抑えられるのもうれしいポイント。

リバースモーゲージとリースバックの違い

まず両者の共通点から紹介すると、自宅に住み続けながら資金を確保できるという点になります。そして異なる点として挙げられるのが、所有権移転の時期。リバースモーゲージは、債務者が亡くなって家が売却されるまでは、所有権は移転しません。リースバックでは、契約と売却が同時に行われ、その時点で所有権が変わります。

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リースバックの不安を解消して有効に活用しよう

リースバックは、ほかの方法に比べると、歴史が浅い不動産取り引きです。それだけに、不安をもっている人もいることでしょう。しかしリースバックは、家を売却した後も、住み続けられることをはじめ、さまざまなメリットがあります。売却を考えている人は、今回の記事を参考にして、一度検討してみてはいかがでしょうか。

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