リースバックの審査とは？利用条件や査定について紹介

人生でも最大の買い物といわているマイホーム。それだけに、ライフステージの中でも重要な節目になることでしょう。ただ、多くの場合は住宅ローンを組むことになりますが、そこにはさまざまな問題が潜んでいます。特に、借り入れる年齢の高齢化、収入の減少などにより、せっかく手に入れたマイホームを維持できなくなるケースも少なくありません。そんな中、注目を集めているのがリースバック。特徴のひとつは、自宅売却後でも、賃貸契約を結んで、引き続き同じ家に住むことができることです。そこで今回は、リースバックの審査について、関連情報とともに解説していきます。

リースバックとは？

リースバックは、「セール・アンド・リースバック」が正式な名称で、一般的には略してリースバックと呼ばれています。不動産売買における取り引きの一種で、買い主と賃貸契約をすることにより、売却後も同じ家に住み続けることができます。主な用途は、老後の資金準備、住宅ローン返済への不安、遺産としての不動産の資産整理などです。

リースバックの手続き

リースバックを利用する際の手続きは、まず最初に、業者による査定が行われます。そして物件の状況を確認した上で、売り主の希望条件を聞き取り、売却額、家賃を提示。納得できたら賃貸契約を締結します。契約後、売約代金が支払われ、所有者が移転して完了となります。また、買い戻しができる「再売買予約権」がつけられるかも確認しておきましょう。

リースバックの審査とは？

リースバックは、数ある不動産取引の中のひとつですが、資金調達の方法は売却。そのため一般的なローンや融資のような審査はありません。そのため、過去にローンの審査に落ちたことがあっても、利用できる可能性があるのがポイントです。ただし、利用するためには条件を満たしている必要があります。ここでは、その条件について詳しく解説していきます。

売却価格がローン残債を上回っている

重要なポイントとなるのが住宅ローン残債。というのも、売却価格がローンの残債を上回っていなければ、リースバックを利用することができない場合があるからです。そのため、売却価格よりもローン残債のほうが多いケースでは、任意売却をしてから、改めてリースバック契約を締結する必要があるので気をつけましょう。

名義人すべての同意がある

リースバックを利用する際には、家の名義人すべての同意があることも条件となります。現在その家に同居していない名義人でも、同意がなければ契約を結ぶことはできません。そのため、疎遠になっているような名義人や、遠方に住んでいる名義人がいる場合には、検討の段階で、早めに連絡をとっておくとスムーズに手続きが進められます。

継続して家賃を支払う能力がある

リースバックでは、売却後に賃貸契約を結ぶことで、引き続き同じ家に住み続けることができます。そのため、毎月の家賃を支払う能力があることはとても重要。収入が少なく、支払い能力がないと判断されると、リースバック契約を断られる場合もあるので注意が必要です。なお、年金や家の売却収入も支払い能力の判断材料となります。

事故物件でないこと

不動産取り引きにおいて、事故物件の場合は、相場よりも価格が大きく下がることになります。通常の売却でも、事故物件となると、売却価格は市場価格の20～30%程度になるといわれています。そしてリースバックでは、市場価格よりも安い売却価格となるのが一般的。そのため、さらに価値が下がることになり、収益が見込めないと判断され、断られる場合があります。

リースバックの審査に必要なもの

リースバックの審査を受ける際には、必要となる書類がいくつかあります。業者によって多少の違いはありますが、身分証明書、権利証、固定資産評価証明書、固定資産納税通知書、所得がわかる書類などは必要となることが多いです。そのほか、ローンの残高証明書、重要事項説明書、建築確認書といった書類が必要になることもあります。

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リースバックのメリット

リースバックには、ほかの不動産取り引きに比べて、多くのメリットがあります。そのため、最近では検討する人も増えています。そこでここでは、メリットの中から主要なものを7点ピックアップして、それぞれについて詳しく紹介していきます。ぜひ最後まで目を通して、自分に合っている売却方法なのかを確認してください。

売却後も同じ家に住み続けられる

通常の方法で売却すると、当然のことながら所有権がなくなるので、新居を探す必要があります。しかし高齢になってくると、新規で住宅ローンを組むのは簡単ではありません。また同様に、賃貸物件を借りるのも難しくなります。その点リースバックなら、所有権は失いますが、賃貸契約をすることで、同じ家に住み続けることができます。

現金化がスピーディー

一般的な方法で家を売却をする時には、まず買い主を探すことろから始める必要があります。そして買い主を探すには、数ヶ月かかることも少なくありません。もし買い主が見つからなければ、売却することすらできなくなります。しかしリースバックでは、専門業者が買い取ってくれるため、現金化までの手間も時間も短くなります。

買い戻せる可能性がある

一度手放した物件を再度購入するためには、金額、タイミングなど、さまざまな条件が揃う必要があり、非常に難しくなります。その点リースバックでは、買い戻しができる「再売買予約権」をつけられる場合があります。ただし、契約で定められた払込期間・金額を守ることが条件。そして賃料を滞納すると権利が消滅することがあるので気をつけましょう。

所有するためのリスクがなくなる

持ち家は自分の資産となりますが、所有し続けるには、さまざまなリスクがあることも事実。たとえば、住宅ローンを利用している場合、経済状況の変化により金利が上昇すると、返済が苦しくなることがあります。また資産価値が下落して、望み通りに売却できなくなることもあり得ます。しかしリースバックは賃貸契約なので、そうしたリスクの回避が可能。

所有するためのコストがなくなる

マイホームを維持するためには、自宅の購入代金はもちろん、そのほかにも、さまざまなコストが必要になります。固定資産税や都市計画税などの税金はそのひとつといえます。また、もしもの時に備えて火災保険に加入すれば、保険料も必要になります。リースバックを利用すると、そのようなコストは、所有者となる業者が負担することになります。

老後資金を借金なしで準備できる

高齢化社会の日本では、ある程度の資金を準備しておかないと、老後の生活に不安を抱く人もいるのではないでしょうか。老後資金を調達するために、通常の方法で自宅を売却しても、新たな住環境に慣れるのは、高齢になればなるほど、難しくなります。リースバックなら、同じ家に住める上に、融資やローンによる借金なしで資金を確保することができるので安心です。

資金の使い道に制限がない

融資やローンには、使い道が決められているものがあります。リバースモーゲージも、自宅を活用して資金を調達する点はリースバックと共通していますが、融資となるため、資金用途が限定されるのがマイナスポイント。その点リースバックで確保した資金は、使い道の指定がありません。老後資金はもちろん、事業資金としても利用できます。

リースバックのデメリット

リースバックのメリットを解説しましたが、もちろんデメリットもあります。売却価格や賃料といった金額に関するもの、所有権に関するもの、継続性に関するものなどが代表的なもので、事前にチェックしておいたほうがいいでしょう。そして、メリットとデメリットを比べて、トータルで考えることが重要にになってきます。

売却価格が相場より安くなる

リースバックを活用する際の最大のデメリットといえるのは、売却価格が市場価格より安くなること。通常の売却と違いリースバックでは、家賃の滞納、買い戻しがあるため自由に売却できない、といったリスクがあります。業者はそうしたリスクに備える必要があり、売却価格を低めに抑えるのが一般的となっているのです。

家賃が相場より高くなるケースが多い

リースバックには、すでに紹介したようなさまざまなリスクが生じる可能性があります。業者はそのリスクを回避するため、利回りを重視した家賃に設定する傾向にあり、結果として、相場よりも高くなることが多くなるのです。また、売却価格と家賃は連動しており、高い価格で売却できたとしても、家賃も同時に高く設定されます。

所有権が業者に移転する

リースバックでは、売却した後も自宅に住み続けられますが、所有権は業者に移転します。メリットの項目でも紹介したように、売却すれば、所有し続けるためのコストはかからなくなります。しかし、所有権がなくなるということは、自分の好き勝手にできなくなるということ。リフォーム、増築なども自由にできなくなります。

ずっと住み続けられる保証がない

リースバックでは、賃貸契約を結ぶため、原則としてずっと同じ家に住み続けることが可能です。ただしそれも100%の保証はありません。なぜなら、賃貸契約の期間が定められている「定期借家契約」となるからです。契約期間の満了後に再契約することはもちろんできますが、業者の都合により再契約できない場合もあり得るので気をつけましょう。

買い戻し価格は売却価格より高くなることが多い

リースバックでは、契約時に「再売買予約権」をつけられる場合があります。これがあれば、家を買い戻して、再び自分の所有物にすることができます。しかし注意しなければならないのが、その買い戻し価格。例外はありますが、多くの場合で売却価格よりも高くなります。というのも、売却する際に利益を上乗せしないと、業者のビジネスが成り立たないからです。

リースバック業者の選び方

リースバックは、数ある不動産取引の中でも、新しい部類に入ります。そのため、新規の業者が参入しやすい状況にあり、サービスを提供している業者も増加傾向にあります。選択肢が多いのは売り主にとっていいことですが、家の売却では動く金額も大きくなるため、業者は慎重に選んだほうがいいでしょう。そこでここでは、リースバック業者の選び方をまとめてみました。

売却金額

リースバックは、一般的な不動産の売買とは異なる点があります。それは、売り主と賃貸契約を結ぶため、業者が自由に売買できないことです。そうした事情があるので、業者はリスク回避を優先して、売却金額を低く抑えるケースが多くなります。そのため、リースバックを利用する時には、複数の業者から見積もりをとって検討しましょう。

賃料

リースバック業者は、家を買い取っても自由に売買できないので、賃料から利益を捻出する必要があります。その結果、周辺の相場とは無関係に、利回りを優先して賃料が決められているのが一般的。そのため、業者がどの程度の利回りを設定しているのか、その点をまず確認したほうがいいでしょう。ただ、家賃が安くなると売却価格も低くなるので、トータルで考える必要があります。

諸経費

リースバックで家を売却する場合、さまざまな経費がかかります。売買に必要な経費としては、仲介手数料や登記関連費用などがあり、賃貸に必要な経費には、敷金や礼金などがあります。業者を決める際には、こういった経費のどの部分を請求しているのかを確認するのも大事。なかには仲介手数料をとらないところもあるので、事前に確認しておきましょう。

買い戻し条件

リースバックでは、売却した家を買い戻せる「再売買予約権」をつけられるケースもあります。その場合、金額などの条件を決めて契約を結びますが、業者が契約書にその内容をきちんと明記しているのか、必ずチェックしましょう。具体的に記載していないと、後になって解釈の違いが出る可能性もあり、トラブルの原因になりかねません。

住める期間

リースバックは、売却先の業者と賃貸契約を締結することになりますが、注意したいのが契約の種類。一般的なのは「定期借家契約」で、契約期間が定められています。この方式の特徴は、契約期間が満了した場合、業者は再契約することも売却することも可能になること。そのため、正当な理由がない限り退去させられない「普通借家契約」を採用している業者か確認しましょう。

業者の実積

冒頭でも触れましたが、リースバックは近年なって出てきた新しいタイプの不動産取引です。そのため参入している業者も多様で、大手の不動産会社から中小の企業まであり、条件があまり変わらないことも少なくありません。そんな時には、業者の実績に注目してみてはいかがでしょうか。実積が豊富にあれば信頼感につながるので、選択基準のひとつとなります。

リースバックとリバースモーゲージはどこが違う？

不動産を活用して資金を調達できる取り引きは、リースバックだけではありません。よく知られているのがリバースモーゲージで、リースバックよりも長い歴史があります。ではどこが違うのかというと、あまり知られていないのが実情です、そこでここでは、リースバックとリバースモーゲージの違いについて紹介していきます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、マイホームを担保にして資金を確保する融資のこと。債務者が亡くなった後に、相続人が担保となっている物件を売却するなどして、元本を返済する仕組みで、高齢者向けの融資を代表するひとつとして知られています。毎月の支払いが利息のみと、負担を抑えられるのも、リバースモーゲージの特徴といえます。

リースバックとリバースモーゲージの違い

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まず両者の共通点から説明すると、自宅に住み続けながら資金を得られるという点になります。そして違う点としては、所有権移転のタイミングがそのひとつ。リバースモーゲージは、債務者が亡くなってから家が売却されるまでは、所有権はそのまま。一方リースバックは、売却した時点で売却先の業者に所有権が移転します。

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ピタットハウス 北浜店

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全国に650店舗を展開する総合不動産ショップ。賃貸や売却など不動産のプロならではの目線で多くの実績と厚い信頼を誇っています。そしてリースバック事業も積極的に展開しており、老後のための資金調達や相続整理、住宅ローンの負担解消など様々な事情に合わせて対応してくれます。幅広い世代に人気のあるサービスで、相談も気軽にできます。

リアルエステート

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株式会社リアルエステートは、全国対応のリースバックサービスです。豊富な経験とノウハウを持つ専門家と連携し、リースバックや賃貸経営、不動産投資のサービスを提供しています。東京都中央区を拠点に、多くの事例と実績を持ちます。無料査定を実施しており、安定した収益を目指すお客様に最適なサービスを提供することをお約束します。

笑吉不動産

「住まい」や「暮らし」に関する専門的な知識と経験を持つ業者として、愛知県名古屋市守山区を拠点に売買物件や賃貸物件のサービスを提供しています。お客様のニーズに合わせた最適なサービスを提供することを目指しており、多くのお客様からの信頼を得ています。売買物件や賃貸物件の取引に関することで、安心してご相談いただける業者として、地域での実績を積み重ねています。

利用条件を確認してリースバックを上手に活用しよう

マイホームを手に入れても、ローン返済が苦しくなったり、老後の資金に不安があると、安心して過ごせなくなります。リースバックは、そうした悩みを解決できる不動産取引として注目を集めています。融資やローンではないため一般的な審査はありませんが、利用条件があるので、しっかり確認してから、有効に活用しましょう。

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