リースバックは住宅ローンがあっても利用できる？

マイホームを手に入れることは、多くの人がいつかは実現したいと考えていることのひとつ。人生の中でも最大の買い物ともいわれており、実現した時には喜びもひとしおでしょう。ただ、購入の際には住宅ローンを組むことが多いですが、そこにはさまざまなリスクがあります。借り入れる年齢の高齢化、収入の減少により返済が苦しくなる、といったことはその代表的なものですが、そうした問題により、マイホームを維持できなくなるケースも出てきます。そんな中、注目が高まっているのがリースバック。特徴的なのは、自宅を売却後でも、賃貸契約を結んで引き続き愛着のある自宅に住むことができることです。そこで今回は、リースバックについて、気になる住宅ローンとの関係、そしてメリット・デメリットなどの情報を紹介していきます。

リースバックとは？

リースバックは、「sales & leaseback」が正式名称で、直訳すると、売却と賃貸という意味になります。通常は略してリースバックと呼ばれています。家を売却する時に利用される不動産売買の手法の一種で、リースバック業者と賃貸契約を締結することにより、自宅にそのまま住み続けることができるのが特徴です。

リースバックの手続き

リースバックの手続きは、まずはじめに、業者による査定が実施されます。そして物件の現状を確認した上で、売り主の希望条件も踏まえながら、売却額、家賃を提案。納得できたら賃貸契約を結びます。その後、売約代金が支払われ、所有権が移転して手続きは完了です。また、買い戻しができる「再売買予約権」がつけられる場合もあります。

リースバックの利用条件とは？住宅ローンがあっても大丈夫？

リースバックは、資金調達の方法は融資ではなく売却。そのため通常の融資のような審査はありません。そのため、以前ローンの審査に落ちた経験があっても、利用できる可能性があるのがうれしいポイント。ただ、利用するには条件を満たしている必要があります。ここでは、その条件について詳しく説明していきます。

売却価格がローンの残高を上回っている

気になる住宅ローンとの関係ですが、リースバックは住宅ローンがあっても利用は可能です。ただ気をつけたいのが残高。というのも、売却価格がローンの残高を上回っていることが条件となるからです。もし売却価格よりもローンの残高のほうが多い時には、一度任意売却をしてから、再度リースバック契約を締結するという手順を踏む必要があります。

名義人全員の同意がある

リースバックを利用する際には、家の名義人全員の同意があることも必要不可欠。名義人が現在その家に同居していなくても、同意がなければ契約できないので注意しましょう。疎遠になっている名義人や、遠方に住んでいる名義人がいる場合には、検討している段階で、早めに連絡をとっておくと円滑に手続きが進められます。

家賃の支払い能力がある

リースバックでは、家を売却した後に賃貸契約を結ぶので、そのまま住み続けることができます。そのため、月々の家賃を支払う能力がなければいけません。収入が少なく、支払い能力がないと業者に判断されると、リースバック契約ができない場合もあります。なお、年金や家の売却収入であっても、支払い能力の判断材料になります。

事故物件でないこと

事故物件の場合、不動産取り引きでは不利になります。相場よりも価格が大きく下がり、通常の売却でも、売却価格は市場価格の20～30%程度になるといわれています。そしてリースバックでは、業者の利潤が優先されるため、市場価格よりも安い売却価格となるのが普通。その上事故物件となると、さらに価値が下がることになるので、断られることがあります。

リースバックのメリット

リースバックは、家を売却する時に利用される不動産取り引きのひとつ。メリットが多くあり、徐々に注目も高まっています。そこでここでは、数あるメリットの中から代表的なものを7つピックアップ。それぞれについて詳しく紹介していきます。ぜひ最後まで読んで、自分にとってプラスになる手法なのかチェックしてください。

売却した後も同じ家に住むことができる

通常なら家を売却すると、当然のことながら、それ以上住み続けることはできません。そのため、新たに住居を探す必要がありますが、高齢になると、新規の住宅ローンを利用することは容易ではありません。また同様の理由で、借りられる物件を見つけるのもハードルが高くなります。その点リースバックなら、賃貸契約を交わすことで、同じ家に住み続けることが可能です。

売却後に買い戻せる可能性がある

自宅を売却することになったとしても、いつかは買い戻したいと考えている人は少なくないでしょう。リースバックなら、買い戻しを可能にする「再売買予約権」を契約時につけられる場合があります。なお、定められた払込期間・金額を守ることが必須となります。さらに、賃料を滞納してしまうと権利を行使できなくなるので気をつけましょう。

早く現金化できる

一般的な方法で家を売却をするには、まず買い主を探すところから始めなければなりません。すぐに見つかればいいですが、短くても数ヶ月は必要になるともいわれています。さらに買い主が現れなければ、売却することができず、資金も得られなくなります。しかしリースバックは、専門業者が買い主となるので探す手間が不要。現金化までの時間もスピーディーです。

老後資金を借金しないで確保できる

日本は高齢化が進行しており、ある程度の資金が用意できないと、老後に不安を感じる人も多いのではないでしょうか。ただ、老後資金調達のために融資などを利用すると、当然のことながら返済していく必要があり、重荷になることも。その点リースバックでは、家を売却して資金を確保。返済に追われることがなく、安心して過ごすことができます。

資金の用途に制限がない

融資を利用する場合、用途が限定される場合があります。リバースモーゲージも、持ち家を活用して資金を確保する不動産取り引きで、リースバックと共通点がありますが、融資のため資金の使い道が広くありません。しかしリースバックで得た資金は、用途が限定されていないので、老後資金のほかに、事業資金にも転用が可能です。

所有するためのコストが不要になる

自宅を手に入れるためには、多額の資金が必要になります。そして購入した後も、所有し続けるためのコストがかかります。その代表的なものが、固定資産税や都市計画税といった税金。また、もしもの備えとして火災保険に加入した場合には、保険料の支払いも発生します。リースバックなら、そうしたコストはすべて新たな所有者の負担となります。

所有し続けるリスクがなくなる

家は資産となりますが、維持していくことでリスクが発生することも念頭に置いておきましょう。たとえば、住宅ローンを利用している場合、経済状況により金利が上昇することもあり、その影響で返済が苦しくなることも考えられます。また資産価値の下落もリスク要因で、売却したくてもできない事態もあり得ます。リースバックなら、そうしたリスクを負うことがありません。

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リースバックのデメリット

リースバックにはメリットが多くありますが、もちろんデメリットも存在しています。主なものとして、売却価格・賃料といった金額に関するもの、所有権に関するもの、継続性に関するものなどがありますが、メリットとデメリットを比べて、総合的に考えることが重要。ここでは5つのデメリットを取り上げて解説していきます。

売却価格が相場に比べて安くなる

リースバックのデメリットとして最も大きいのが、家の売却価格が市場価格より安くなること。通常の売却と違いリースバックの場合、家賃の滞納、買い戻しがあるため自由に売却できない、などのリスクがあります。そのため業者はリスク対策をしなければならず、そのひとつとして、売却価格を低めに抑えるのが一般的です。

家賃が相場より高くなる場合が多い

リースバックには、すでに紹介したような、さまざまなリスクがあります。業者はそのリスクを回避するため、利回りを優先した賃料にするのが一般的。その結果として、相場よりも高くなることが多くなります。また、売却価格と家賃が関連しているのもポイントで、高い価格で売却できた場合、家賃もそれに合わせて高くなります。

所有権が移転する

リースバックは、家を売却した後も住み続けることができます。しかし、所有権が業者に移転してしまうというデメリットも生みます。もちろん、売却をすることにより、家を所有し続けるためのコストが不要になるなど、利点も少なくありません。ただし所有権がなくなるので、リフォーム、増築などを勝手にできなくなります。

今後も住み続けられる保証がない

リースバックでは、業者と賃貸契約を結ぶため、売却後も同じ家に住み続けることができます。ただし契約があるといっても、それが保証とはなりません。というのも、その契約が賃貸期間が決められている「定期借家契約」となるからです。もちろん契約満了後に再契約することはできますが、業者の判断で再契約できなくなる可能性もあるので注意が必要です。

売却価格より買い戻し価格のほうが高くなる場合が多い

リースバックでは、契約時に「再売買予約権」をつけられることがあります。その場合、家を買い戻して、再び所有者となることが可能です。ただし気をつけたいのが、その買い戻し価格。業者も収益をあげなければならず、売却に際して利益を上乗せします。そのため多くの場合、売却価格よりも買い戻し価格が高くなります。

リースバック業者の選び方

リースバックは、不動産取引の中でも、最近になって登場した新しい手法。そのため、新規の業者が参入しやすくなっており、サービスを提供している業者も増えつつあります。選択肢が多いのは売り主にとっていい面もありますが、家の売却は金額が大きいだけに、業者選びは慎重に行ないたいところ。そこでここでは、リースバック業者の選び方をまとめてみました。

売却金額

リースバックは、通常の不動産の売買とは異なる特徴をもっています。そのひとつが、売却後に賃貸契約を結ぶため、業者が自由に売買できないこと。そうした事情があるので、業者はリスク回避の方策として、売却金額を低く抑えます。そのため、リースバックを利用する時には、相見積もりをとって、複数の業者を比較したほうがいいでしょう。

賃料

売却金額の項目で述べたように、リースバック業者は、家を買い取っても自由に売買することはできません。そのため、賃料で利益をあげる必要があります。そのため、不動産相場に左右されず、利回り重視の賃料にすることが多いです。そうした事情があるので、どのくらいの利回りを考えて賃料を設定しているのかも、業者選択の基準となります。

諸経費

リースバックで自宅を売却すると、さまざまな名目の経費がかかります。売買に必要な経費には、仲介手数料、登記関連費用など、賃貸に必要な経費としては、敷金、礼金などがあります。業者を決める時には、こうした経費をどの程度請求しているのかもポイント。なかには仲介手数料がかからないところもあるので、事前に確認しておきましょう。

買い戻し条件

リースバックの特徴として、売却した後でも買い戻せる「再売買予約権」をつけられることがあります。その場合、金額などの条件を決めてから契約しますが、業者がその内容を契約書に明記しているか、必ずチェックしましょう。具体的な記載がないと、後になって解釈の違いが出る場合があり、無用のトラブルを招きかねません。

住める期間

リースバックは、業者と賃貸契約を取り交わすことになりますが、契約の種類には注意したいところ。一般的なのは「定期借家契約」で、契約期間が定められています。そして、契約が満了した場合、業者は再契約をする義務がないことには留意が必要です。そのため、正当な理由がない限りは退去させられない「普通借家契約」ができる業者を選ぶのもひとつの方法といえます。

業者の実積

冒頭でも説明したように、リースバックは新しいタイプの不動産取引です。そのため参入している業者の規模も多様で、誰でも知っている大手不動産会社から中小の企業まで幅広くなっています。そんな多くの業者がある中、もし条件面であまり差がない場合、業者の実績に注目してみるのもおすすめ。実積が十分であれば、安心して依頼することができます。

リースバックとリバースモーゲージの違いは？

不動産を活用して資金を確保する取り引きは、リースバックのほかにもあります。その代表的なものがリバースモーゲージで、リースバックよりも古い歴史があります。しかしどこがどう違うのかは、あまり知られていません。そこでここでは、リースバックとリバースモーゲージの違いについて、詳しく紹介していきます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、家を担保にして資金を融資の形で受けること。債務者が亡くなった後に、担保となっている物件を相続人が売却するなどして、元本を返済する仕組みとなっており、高齢者向けとしてはよく知られている融資です。ポイントは毎月の支払いが利息のみという点で、負担を抑えられるのがうれしいところです。

リバースモーゲージとリースバックの違い

まず両者の共通点でいえば、自宅に住み続けながら資金を確保できるという点になります。そして異なる点としては、所有権移転のタイミングが挙げられます。リバースモーゲージは、債務者が亡くなってから家が売却されるまでは、所有者は変わりません。一方リースバックでは、売却した時点で、すぐに業者へ所有権が移転します。

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ピタットハウス 北浜店

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全国に650店舗を展開する総合不動産ショップ。賃貸や売却など不動産のプロならではの目線で多くの実績と厚い信頼を誇っています。そしてリースバック事業も積極的に展開しており、老後のための資金調達や相続整理、住宅ローンの負担解消など様々な事情に合わせて対応してくれます。幅広い世代に人気のあるサービスで、相談も気軽にできます。

リアルエステート

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株式会社リアルエステートは、全国対応のリースバックサービスです。豊富な経験とノウハウを持つ専門家と連携し、リースバックや賃貸経営、不動産投資のサービスを提供しています。東京都中央区を拠点に、多くの事例と実績を持ちます。無料査定を実施しており、安定した収益を目指すお客様に最適なサービスを提供することをお約束します。

笑吉不動産

「住まい」や「暮らし」に関する専門的な知識と経験を持つ業者として、愛知県名古屋市守山区を拠点に売買物件や賃貸物件のサービスを提供しています。お客様のニーズに合わせた最適なサービスを提供することを目指しており、多くのお客様からの信頼を得ています。売買物件や賃貸物件の取引に関することで、安心してご相談いただける業者として、地域での実績を積み重ねています。

リースバックは住宅ローンがあっても利用可能な不動産取引

念願かなってマイホームを手に入れても、ローン返済が苦しくなったり、老後の資金がある程度準備できていないと、安心して生活を送れなくなります。リースバックは、そうした悩みに対応できる手法として注目を集めています。住宅ローンが残っていても利用できるのもうれしいポイント。気になる人は、今回の記事をぜひ参考にしてください。

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