住宅のリースバックとは？マンション・一戸建てを活用するには

マイホームの購入は、ライフステージの中でも大きな出来事のひとつ。念願の自宅を手に入れて、明るい将来設計を描く人もいることでしょう。ただ大きな買い物だけに、多くの場合、住宅ローンを組むことになります。そして最近では、借り入れる年齢の高齢化、収入の減少などの要因により、マイホームを維持できなくなるケースも増えてきています。そんな社会情勢を受けて、今注目を集めているのがリースバック。大きな特徴は、自宅を業者に売却した後、その業者と改めて賃貸契約を結び、引き続き自宅に住むことができることです。そこで今回は、リースバックについて詳しく解説していきます。

リースバックとは？

リースバックの正式名称は、「セール・アンド・リースバック」。それを略して、一般的にはリースバックと呼ばれています。自宅を売却する際に用いられる仕組みのひとつで、売却先の業者と賃貸契約をすることにより、同じ家に住み続けることができます。住宅ローン返済への不安、老後の資金準備、遺産としての不動産の資産整理などの目的で利用されことが多いです。

リースバックの手続き

リースバックを行なう際の手続きは、まず、業者による査定から始まります。その後、物件の状況を確認した上で、売却価格や家賃など、売り主の希望条件を聞き取り、業者が条件を提示。納得できたら賃貸契約を結びます。そして、売約代金が支払われ、所有権が移転して完了します。その際、後で買い戻しができる「再売買予約権」をつけることが可能か確認しておきましょう。

リースバックのメリット

リースバックは、自宅の売却方法の選択肢のひとつですが、多くのメリットがあり、最近では検討する人も増加傾向にあります。そこでここでは、メリットの中から主だったものを7点ピックアップ。それぞれについて詳しく解説していきます。ぜひ最後まで読んで、自分に合っている方法なのかを確認して、後悔のない選択をしてください。

売却後も同じ家に住み続けることができる

通常の方法で自宅を売却した場合、当然のことながら、新しい住居を探さなければなりません。しかし高齢になると、新たに住宅ローンを組むことが難しくなります。また同様に、賃貸住宅を借りるのもハードルが高くなりがち。その点リースバックなら、所有者ではなくなるものの、賃貸契約をすることで、住み慣れた家に今後も住み続けることが可能になります。

所有しているリスクがなくなる

マイホームは自分の資産となりますが、維持するには、さまざまなリスクがあることも覚えておく必要があります。たとえば、住宅ローンを組んでいる場合、社会情勢により金利が上昇すると、返済が苦しくなる場合があります。また資産価値が下落して、売却が難しくなる可能性もゼロではありません。リースバックなら、そうしたリスクを負うことがなくなります。

所有するためのコストがなくなる

自宅を所有し続けるには、自宅の購入代金のほかにも、さまざまなコストが必要になります。固定資産税や都市計画税といった税金はそのひとつ。また万が一のことに備えて建物の火災保険に加入すれば、その保険料もかかります。リースバックを活用すると、そうした家を維持するためのコストは、新たな所有者が負担することになります。

現金化がスピーディー

一般的な手法で家を売却をする場合、まず買い主がいなければ売買は成立しません。そして買い主を探すには、短くても数ヶ月は必要になります。もし買い主が現れなければ、あてにしていた売却代金を手にすることができなくなることも。しかしリースバックの場合は、専門業者が買い主になるため、手間がかからず、現金化までの時間も短くなります。

老後の資金を借金せずに準備できる

高齢化社会が進む日本では、一定程度の資金を準備しておかないと、老後に不安を感じる人もいるのではないでしょうか。老後資金の準備のためには、融資を利用するのもひとつの方法ですが、今度は返済に追われることになります。リースバックは融資ではなく、売却で資金を調達できるので、借金なしで老後に備えることができます。

将来的に買い戻せる可能性がある

さまざまな事情でマイホームを手放すことになったとしても、いつかはまた買い戻したいと思っている人は少なくありません。その点リースバックでは、契約時に買い戻しが可能になる「再売買予約権」をつけられる場合があります。なお、その時に定められた払込期間・金額を守る必要があり、また賃料を滞納すると権利が消滅することもあるので注意しましょう。

資金の使い道が自由

融資やローンには、使い道が限定されているものがあります。後で紹介するリバースモーゲージも、持ち家を活用して資金を調達することではリースバックと共通していますが、融資のため、資金用途が限定されています。しかしリースバックで得た資金は、使い道が指定されていません。老後資金はもちろん、事業資金などにも活用できます。

リースバックのデメリット

リースバックのメリットを紹介しましたが、もちろんデメリットも存在しています。売却価格や賃料などの金額に関するもの、所有権に関するもの、継続性に関するものなどがありますが、どれも大事な点なので、前もって把握しておきましょう。そして、メリットとデメリットを比較して、じっくりと検討することが重要になってきます。

売却価格が相場よりも安くなる

リースバックで最大のデメリットとなるのは、売却価格が市場価格以下となること。通常の売却と異なりリースバックの場合は、家賃の滞納、買い戻しに備えて自由に売却できない、といったリスクを抱えることになります。業者はそうしたリスクを回避する必要があるため、どうしても売却価格が低めに抑えられてしまうのです。

家賃が相場より高くなることが多い

すでに紹介したように、リースバックには、さまざまなリスクが生じる可能性があります。業者はそのリスクを考慮に入れて、利回りを重視した家賃に設定するため、周辺の相場よりも高くなる場合が多くなるのです。また、売却価格と家賃は関連しており、高い価格で売却できたとしても、それに合わせて家賃も高くなります。

買い戻し価格は売却価格より高くなることが多い

リースバックでは、契約で「再売買予約権」をつけられる場合があります。これがあれば、後で再び家を自分の所有物にすることができます。しかし注意が必要なのが、その買い戻し価格。例外はあるものの、多くのケースで売却価格よりも高くなります。というのも、業者としては、売却する際に利益を上乗せしないと、商売が成り立たないからです。

所有権が業者に移転する

リースバックでは、売却後も同じ家に住み続けられますが、所有者は業者となります。メリットの項目でも触れたように、売却すれば、確かに所有するためのコストがかからなくなります。しかし、自分の所有物ではなくなるということは、好き勝手にできなくなるということでもあります。そのため、リフォームなどは基本的にできません。

ずっと住み続けられる保証はない

リースバックでは、賃貸契約をすることで、基本的にずっと同じ家に住み続けることができます。ただし100%の保証ではありません。というのも、賃貸契約の期間が決められている「定期借家契約」となるからです。契約期間を満了しても再契約することはもちろん可能ですが、業者の都合により再契約できない場合もゼロではないので気をつけましょう。

リースバックとリバースモーゲージの違いは？

リースバックを利用する目的にはさまざまなものがありますが、老後の資金を確保するのもそのひとつ。住環境を変えずに資金を手に入れることができるので、高齢者にとっては利用しやすいといえるでしょう。そして持ち家を活用して老後資金を作るという手法には、リバースモーゲージもあります。そこでここでは、リバースモーゲージについて解説していきます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして借り入れができるローン。債務者が亡くなった後に、相続人が担保となっている自宅を売却するなどして、元本を返済するという仕組みで、高齢者向けのローンとして注目されています。また、毎月の支払いは利息のみとなっているのも特徴で、月々の負担が少ないのも人気の理由となっています。

リバースモーゲージとリースバックの違い

両者の共通点は、自宅に住み続けながら資金を確保できるというところですが、異なる点もあります。所有権移転の時期がそのひとつで、リバースモーゲージは、債務者が亡くなった後に売却されるまで、所有権は移転しません。またリバースモーゲージは融資の一種なので、利用するには審査があり、条件を満たさないと利用できない場合があります。

リースバック業者の選び方

リースバックは不動産取引の中でも、比較的新しい手法です。そのため新規の業者が参入しやすく、サービスを提供している業者も増えつつあります。選択肢が多いのはいいことですが、自宅を売却するため動く金額も大きく、業者選びは慎重にしたほうがいいでしょう。そこでここでは、リースバック業者の選び方のポイントをまとめてみました。

売却金額

リースバックは通常の不動産の売買とは異なる点があります。それは、業者は買い取った後に売り主と賃貸契約を結ぶため、自由に売買できないことです。そのため業者はリスクを回避するため、売却金額を低く抑える場合が多くなります。こうした事情を考慮に入れて、売却先を決める際には、複数の業者を相見積もりで比較するようにしましょう。

賃料

リースバック業者は、買い取った家を自由に売買できないので、賃料で利益を上げる必要があります。そのため賃料は、周辺の相場に関係なく、利回りを優先して決められているのが一般的。業者がどの程度の利回りを設定しているかを、まず確認したほうがいいでしょう。ただ、家賃が安い場合は売却価格も低くなるため、トータルで考える必要があります。

諸経費

リースバックを利用する場合、さまざまな経費がかかる場合があります。売買に必要な経費としては仲介手数料、登記関連費用などがあり、賃貸に必要な経費には、敷金や礼金などが挙げられます。業者を決める際には、こうした経費をどの程度請求しているのかを確認するのも大切。なかには仲介手数料などを無料としているところもあるので、事前にチェックしておきましょう。

住める期間

リースバックは、売却先の業者と賃貸契約を結ぶことになりますが、気をつけたいのが契約方法。通常は「定期借家契約」となっており、契約期間が定められています。この方式は契約期間が満了した場合には、業者は再契約することも売却することも可能になるのです。そのため、正当な理由がない限り退去させられない「普通借家契約」を採用しているかも確認しましょう。

買い戻し条件

リースバックでは、売却した家を買い戻すことできる「再売買予約権」をつけられる場合があります。その際、金額などの条件を決めて契約を締結しますが、契約書にその内容をしっかりと記載しているのか必ずチェックしましょう。具体的に記載していないと、後になって解釈の違いが出てしまい、トラブルの原因になりかねません。

業者の実積

冒頭で触れましたが、リースバックは近年なって登場した新しい不動産取引の手法です。業者の規模も大手の不動産会社から中小の企業まであり、条件も似たりよったりの場合も少なくありません。そんな時には、業者の実績に注目してみるのも大事なポイント。実積があるということは信頼感につながるので、選択基準のひとつとなります。

リースバックの利用条件とは？

リースバックは不動産取引の一種ですが、資金調達の方法は融資ではなく売却となっており、融資という形をとるリバースモーゲージのような審査はありません。そのため、過去にローンの審査が通らなかった場合でも、利用できる可能性があるのがうれしいところ。ただし、利用するための条件を満たしている必要があります。ここでは、その条件について詳しく紹介していきます。

売却価格がローン残高を上回っている

リースバックを利用するにあたって、重要なポイントとなるのが住宅ローン残高。というのも、売却価格が住宅ローンの残高を上回っていなければ、利用できない場合があるからです。もし売却価格をローン残高が上回っている場合は、一度任意売却をしてから、リースバック契約を結ばなければなりません。そのため事前に残高を確認しておいたほうがいいでしょう。

名義人全員の同意がある

家の名義人全員の同意があることも、リースバックを利用する際の条件となります。その家に同居していない名義人であっても、同意がなければ契約を締結することはできません。もし遠方に住んでいたり、疎遠になっているような名義人がいる場合には、リースバックの検討段階で、早めに連絡をとっておくことが大事になってきます。

継続して賃料を支払う能力がある

リースバックでは、賃貸契約を結ぶことで、これまでと同様に自宅に住み続けることができます。ただしそのためは、毎月の賃料を支払う能力があることが前提になります。収入が少なく、支払い能力がないと判断された場合は、契約を断られることもあり得るので注意が必要です。なお、年金や家の売却益も支払い能力の判断材料となります。

事故物件でないこと

不動産取り引きでは、事故物件は相場よりも価格が大きく下がることが常識。通常の売却では、事故物件となると、売却価格が市場価格の20～30%程度まで下がるといわれています。そしてリースバックでは、通常でも市場価格より安い売却価格となるのが普通。その上事故物件となるとさらに価値が下がってしまい、収益化が難しくなり、断られる場合があります。

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家まもルーノの評判や口コミは？

ここからは、実際に家まもルーノを利用した人の評判や口コミを紹介していきます。

家を売却する方の多くが不安を抱えています。分からないことも多く、いろいろ相談に乗ってほしいという方も多いでしょう。
家まもルーノは、スタッフが丁寧で質問にもきちんと答えてくれると評判が多くみられました。

家まもルーノの利用がおすすめの人

家まもルーノは、リースバック専門のコンシェルジュですが、リースバック以外の相談もできます。
また、自宅にいながらいろいろな相談が可能なので、リースバック以外の方法で不動産を売却したいという方にもおすすめです。家まもルーノを利用を考えている人は参考にしてください。

できるだけ早く家を現金化したい方

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総合マネージメントサービスは、競売回避や任意売却を通じたリースバックを専門とする業者です。 不動産を売却しながらも、そのまま住み続けることができるリースバック方式を提供しており、特に競売にかかるリスクを回避したい方にとって理想的なサービスです。さらに、将来的に不動産を優先的に買い戻すことも可能なため、長期的な資金計画を立てやすくなっています。

売却後も住み続けらるのが魅力のリースバック

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