【リースバック】フラット35の返済中でも売却可能？フラット35のメリット・デメリットを解説

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融業者提携して行っている「全期間固定金利型住宅ローン」のことです。ローンを払い終るまで金利が固定されるので、借主の負担が少なくなり、若い年齢の方でもローンが組みやすくなるのが特徴です。その一方で、金利が高めに設定されている、繰り上げ返済が最低100万円からといったデメリットもあります。また、ローンを返済中に自宅を売却したい場合にも条件があります。このまとめでは、フラット35の返済中に自宅を売却できる条件や、フラット35のメリット・デメリットを解説します。

フラット35の特徴

はじめに、フラット35の特徴や他の住宅ローンの違いを解説します。フラット35は、若い方向けの住宅ローンというイメージがありますが、特徴はそれだけではありません。また、35は他の住宅ローンにはない利用条件があります。フラット35の利用を視野に入れている方は、ほかの住宅ローンとの違いを把握しておきましょう。特徴を知れば利用するのがおすすめなケースも分かります。

最長35年まで金利が固定されている

フラット35の特徴は借入期間中（最長35年）、金利が固定されていることです。他の住宅ローンでも、固定金利はありますが、「借入期間中一切金利が変わらない」のはフラット35だけです。フラット35の名前自体、金利が「フラット」とマンションの俗称が「フラット」であること、さらに借入期間の最長が35年年であることからのネーミングです。

フラット35を利用できる条件

フラット35を申し込むには、申込時の年齢が70歳未満であること（親子ローンの場合は除く）、日本国籍か永住権を取得している方、さらに自動車ローンを含むすべての借入れの年間返済額が、年収400万円未満なら30％以下、年収400万円以上は35％以下であることが条件です。ですから、自動車ローンなど複数のローンを組んでいる人は、フラット35が申し込めないこともあります。

フラット35は投資には利用できない

住宅ローンは、自分で住む住宅を購入するほか、投資用の住宅を購入する際にも使われます。金融機関によっては、投資専門の住宅ローンを販売しているところもあります。しかし、フラット35は自分で住む住宅以外には使えません。自宅にするつもりで購入し、結果的に賃貸に出したという場合は「家賃返済特約付きフラット35」などという商品を利用します。

フラット35を返済しながら家の売却は可能か？

フラット35は最長35年のローンを組むことができます。最初は終の棲家にする予定だったとしても、いろいろな理由からマイホームを手放さざるを得ないこともあるでしょう。ここでは、フラット35を返済しながら家の売却が可能かどうかを解説します。住宅ローンを払っている間、家は厳密には金融機関のものです。ですから、売却には一定の条件があります。

住宅ローンを繰り上げ返済すれば売却可能

フラット35に限らず、住宅ローンが残っている家は勝手に売却することはできません。住宅ローンが残っている家を売却する一番スムーズな方法は繰り上げ返済をすることです。ただし、フラット35は繰り上げ返済が基本的に100万円～なので、注意しましょう。10万円単位から返す方法もありますが、特別な手続きが必要です。住宅ローンの残りが数百万円と少額ならこの方法を取れます。

売却代金で住宅ローンを返済する

繰り上げ返済が難しい場合は、住宅を売却した金額で住宅ローンを返済する方法です。条件のよい物件ならば、この方法でもすぐに買手がついてスムーズに住宅ローンを返済することが可能です。しかし、買手がつかなかった場合や住宅ローンがまだ多めに残っている場合は、売却代金でも住宅ローンが返済できないこともありますので、確実な方法とはいえません。

リースバックを利用する

リースバックとは、物件を一旦「売却」して、その物件にその後も賃貸として住み続ける仕組みです。所有権は手放しますが、家賃を払うことでそのまま住宅に住みつづめることも可能です。引っ越し費用などがかからず、周囲の人にも自宅を売却したことも気付かれません。住宅ローンを支払うのが厳しくなった場合などにもこの方法は有効です。

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フラット35のメリット

では、フラット35は一般的な住宅ローンに比べてどのようなメリットがあるのでしょうか？ここでは、フラット35で住宅ローンを組むメリットを紹介します。フラット35は一般的な住宅ローンに比べてやや利用条件が厳しめです。それでも、全国で300以上の金融機関が、住宅金融支援機構と提携をしてフラット35を販売しています。その理由はどこにあるのでしょうか？

金利が固定されている

フラット35の最大メリットは、借入時点の金利が固定されて返済金額が確定していることです。住宅ローンは20年～30年の長い間返済していくものです。そして、現在は1つの企業に入社から定年まで勤める方は減り続けています。金利も変動していけば、返済計画が立てづらくなるでしょう。フラット35のように返済金額がしっかり確定していれば、返済契約も立てやすいです。

自営業でも借りやすい

フラット35は、借入れの年間返済額が、年収400万円未満なら30％以下、年収400万円以上は35％以下と決められていますが、「年収が何万以上でなければ住宅ローンが組めない」ということはありません。ですから、転職したての方や収入に波がある自営業者の場合も住宅ローンを組みやすいのです。特に、自営業者からは「返済計画も立てやすい」というので人気があります。

保証人や繰上返済手数料などがいらない

民間の金融機関の住宅ローンの場合、保証人を立てるように求められたり、繰り上げ返済をすると事務手数料が必要だったりします。フラット35の場合は住宅金融支援機構と提携しているので、保証人が必要ありません。また、繰り上げ返済手数料も不要なので、細々とした出費も必要ないのがメリットです。保証人になってくれる人がいないという場合もおすすめです。

フラット35のデメリット

しかし、フラット35にはデメリットもあります。ここでは、フラット35のデメリットについて紹介します。フラット35を利用したいと考えている方は、メリットだけでなくデメリットもしっかりと把握して起きましょう。そうすれば、フラット35で住宅ローンを組んでから「こんなはずではなかった」と後悔することもないでしょう。

借入金利が高め

金利を最長35年固定にすることは、金融機関にとってもリスクがあります。ですから、借入金利が民間の金融機関が販売している住宅ローンに比べて高めです。また、変動金利が大幅に安くなっても、借入金利が動くことはありません。ローンを組む時期によっては、民間の金融機関の住宅ローンを利用するよりも払う総額が高くなることもあるでしょう。

繰り上げ返済の最低金額が高い

繰り上げ返済とは、住宅ローンを前倒しで返済することです。思ったより早くお金が貯まった場合は、住宅ローンを早く返済してしまいたいと利用する方もいるでしょう。民間の金融会社が販売している住宅ローンは、10万円単位から繰り上げ返済が可能なのが一般的です。しかし、フラット35の場合はインターネットでの返済システムを利用しないかぎり、最低の返済額が100万円となり、不便です。

利用条件が厳しい

民間の金融業者が販売している住宅ローンに比べると、利用条件が厳しめです。まず、日本国籍がない人には利用できません。何十年と日本に住んでいても外国籍ならば利用資格がないのです。また、建てる住宅にも一定の基準があり、基準をクリアしていないと審査が下りないこともあります。ですから、自分が希望する住宅が建てられない可能性もあるでしょう

フラット35を利用しながらでも家は売却することができる

フラット35を利用しながらでも、家は売却することが可能です。ただし、住宅ローンは完済する必要があります。住宅ローンを完済する方法は複数あるので、まずはフラット35を組んだ金融機関に相談しましょう。なお、自己判断で勝手に家を売却することはできません。後でトラブルにならないように、「このくらいはいいだろう」と思ってはいけません。

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